Wir begleiten Vermieter und Mieter, Verpächter und Pächter – von der Vertragsgestaltung bis zur Räumungsklage.
Das Bestandrecht in Österreich ist vielschichtig und von einer Vielzahl gesetzlicher Regelungen geprägt, insbesondere durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und das Mietrechtsgesetz (MRG). Welche Regeln gelten, hängt entscheidend vom Baujahr des Hauses, von der Art des Objekts und vom Umfang der Überlassung ab. Eine Weiche stellt das Gesetz selbst: Das MRG gilt nach § 1 Abs. 1 nur für die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten. Für die Pacht bleibt es beim ABGB, bei landwirtschaftlichen Flächen zusätzlich beim Landpachtgesetz. Wir klären diese Vorfrage zuerst – daraus ergibt sich fast alles Weitere.
Unsere Leistungen im Miet- und Pachtrecht
- Vertragsgestaltung: Wohn- und Geschäftsraummiete, Pachtverträge, Befristungen, Wertsicherung, Kautionsvereinbarungen.
- Prüfung des Mietzinses: Kategorie- und Richtwertmietzins, Betriebskostenabrechnung, Rückforderung überhöhter Beträge.
- Unternehmens- und Geschäftsraumpacht: Abgrenzung zur Miete, Betriebspflicht, Pachtzins und Umsatzpacht, Rückstellung und Investitionsablöse.
- Landpacht: Landpachtverträge, Pachtdauer und Verlängerung, angemessener Pachtzins, Verfahren vor dem Bezirksgericht.
- Befristung und Verlängerung: Wirksamkeit von Befristungen, Kettenbefristungen, Befristungsabschlag.
- Kündigung und Räumung: gerichtliche Aufkündigung, Kündigungsgründe, Mietzins- und Räumungsklagen, Abwehr unberechtigter Kündigungen.
- Mängel und Zinsminderung: Erhaltungspflichten des Bestandgebers, Minderung bei eingeschränkter Brauchbarkeit, Schadenersatz.
- Veränderungen am Bestandobjekt: Zustimmungserfordernisse, Rückbaupflichten, Investitionskostenersatz bei Beendigung.
- Übergabe und Rückgabe: Protokolle, Kautionsabrechnung, Streit über den Zustand bei Rückstellung.
Vollanwendung, Teilanwendung, Ausnahme
Das MRG gilt nicht überall gleich, und diese Abstufung entscheidet über Mietzinsobergrenzen, Kündigungsschutz und Befristungsregeln:
- Vollanwendung: unter anderem Altbauwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 sowie Geschäftsräume. Hier greifen Mietzinsbegrenzungen und der gesetzliche Kündigungsschutz am strengsten.
- Teilanwendung: etwa Neubauten nach diesem Stichtag, Eigentumswohnungen und geförderte Objekte. Der Mietzins ist frei vereinbar, Kündigungsschutz und Befristungsregeln gelten dennoch.
- Vollausnahme: unter anderem Ein- und Zweiobjekthäuser, Ferienwohnungen und Mietverhältnisse bis sechs Monate. Es gilt allein das ABGB.
Neu seit 2026: Wertsicherung gedeckelt, Befristung verlängert
Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz und dem Mieten-Wertsicherungsgesetz hat der Gesetzgeber zum 1. Jänner 2026 zweifach eingegriffen. Erstens ist die Wertsicherung von Wohnungsmieten im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gedeckelt – 2026 mit höchstens einem Prozent, 2027 mit höchstens zwei Prozent; ab 2028 wird Inflation über drei Prozent nur mehr zur Hälfte weitergegeben. Das gilt auch für bestehende Verträge. Zweitens wurde die Mindestbefristung für neue und verlängerte Wohnungsmietverträge von drei auf fünf Jahre angehoben. Für Vermieter heißt das: Indexklauseln und Befristungsketten gehören auf den Prüfstand; für Mieter: Vorschreibungen sind nachrechenbar. Beides übernehmen wir.
Die Pacht folgt anderen Regeln als die Miete
Ob ein Vertrag Miete oder Pacht ist, entscheidet nicht seine Überschrift. Nach § 1091 ABGB liegt Miete vor, wenn sich die überlassene Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, und Pacht, wenn sie nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann. Bei der Unternehmenspacht ist Gegenstand des Vertrags ein lebendes Unternehmen: Neben den Räumen stellt der Verpächter auch das bei, was zum Betrieb und zu dessen wirtschaftlichem Fortbestand wesentlich gehört – Betriebsmittel, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Der OGH verlangt nicht, dass alle diese Merkmale zugleich vorliegen; es genügt, dass das Unternehmen als rechtliche und wirtschaftliche Einheit fortbesteht.
Die Zuordnung entscheidet über den Schutz. Das MRG erfasst nur die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten; auf die Pacht sind weder der gesetzliche Kündigungsschutz noch die Zinsobergrenzen noch die Befristungsregeln anzuwenden. Für den Pächter heißt das: Was er an Bestandschutz haben will, muss im Vertrag stehen. Ist keine Dauer vereinbart, gilt § 1116 ABGB – die Pacht ist sechs Monate vorher aufzukündigen, die Miete einer unbeweglichen Sache vierzehn Tage. Vorzeitig auflösen kann der Verpächter nach § 1118 ABGB bei erheblich nachteiligem Gebrauch oder bei Zinsrückstand nach Einmahnung.
Gegen einen Eigentümerwechsel hilft die Verbücherung: Ein eingetragenes Bestandrecht ist nach § 1095 ABGB ein dingliches Recht, das auch der nachfolgende Eigentümer für die restliche Zeit gegen sich gelten lassen muss. Ohne Eintragung und außerhalb des MRG muss der Bestandnehmer dem Erwerber nach gehöriger Aufkündigung weichen und ist auf Schadenersatz gegen den Verpächter verwiesen (§ 1120 ABGB).
Bei der Unternehmenspacht entscheiden Betriebspflicht, Pachtzins und Rückstellung
Betriebspflicht. Sie steht in keinem Gesetz, sondern entsteht durch Vereinbarung. Der OGH behandelt sie als das wesentliche Merkmal, das Pacht von Miete trennt: Wurde eine Betriebspflicht vereinbart, liegt ein Pachtvertrag vor. Eine Leerformel genügt dafür nicht – von einer Betriebspflicht ist nur die Rede, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht. In den Vertrag gehören daher Öffnungszeiten, Betriebsart und die Folgen einer Schließung.
Pachtzins. Er ist frei zu vereinbaren; die Zinsbildungsregeln des MRG gelten nicht. Verbreitet ist die Umsatzpacht mit einem Mindestbetrag. Ist der Pachtgegenstand so mangelhaft, dass er zum bedungenen Gebrauch nicht taugt, entfällt der Zins für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit (§ 1096 ABGB). Bei außerordentlichen Zufällen greift § 1104 ABGB: Lässt sich die Sache gar nicht mehr nutzen, ist kein Zins zu entrichten. Der teilweise Erlass nach § 1105 ABGB ist für den Pächter dagegen eng gefasst – er setzt ein nur auf ein Jahr gepachtetes Gut voraus, dessen Nutzungen um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Wer länger pachtet, braucht dafür eine eigene Klausel.
Rückstellung. Nach § 1109 ABGB ist der Pachtgegenstand dem errichteten Inventar gemäß oder doch in dem Zustand zurückzustellen, in dem er übernommen wurde; gepachtete Grundstücke sind in gewöhnlicher wirtschaftlicher Kultur zurückzustellen. Ein Zurückbehaltungsrecht schützt den Pächter dabei nicht. Für Beschädigung und Abnützung durch Missbrauch haftet er auch für das Verschulden seines Unterbestandnehmers – der Verpächter muss diesen Ersatz aber binnen eines Jahres nach Zurückstellung gerichtlich fordern (§ 1111 ABGB). Der OGH behandelt diese Frist als Präklusivfrist: Nach Ablauf ist das Recht erloschen, nicht bloß verjährt.
Investitionsersatz. Der Ersatzanspruch des § 10 MRG erfasst Aufwendungen des Hauptmieters auf eine Wohnung; für die Pacht und für Geschäftsräume gilt er nicht. Es bleibt § 1097 ABGB: Wer einen dem Bestandgeber obliegenden Aufwand (§ 1036 ABGB) oder einen nützlichen Aufwand (§ 1037 ABGB) gemacht hat, wird als Geschäftsführer ohne Auftrag behandelt und muss den Ersatz binnen sechs Monaten nach Zurückstellung gerichtlich fordern; danach ist die Klage erloschen. Sechs Monate reichen selten, wenn über die Endabrechnung noch verhandelt wird – deshalb gehört die Investitionsablöse in den Vertrag.
Für landwirtschaftliche Flächen gilt das Landpachtgesetz
Werden Grundstücke – allein oder gemeinsam mit Wohn- und Wirtschaftsräumen – vorwiegend zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet, unterliegt der Vertrag dem Landpachtgesetz; Kleingärten nach dem Kleingartengesetz sind ausgenommen. Zwei Grundsätze stehen am Anfang: Auf die dort eingeräumten Rechte kann nicht wirksam verzichtet werden, und die Vereinbarung schiedsrichterlicher Entscheidungen ist unzulässig.
Das Gesetz arbeitet mit Richtpachtzeiten: fünfzehn Jahre für Betriebe, die vorwiegend dem Erwerbsgartenbau, dem Weinbau oder dem Obstbau dienen, zehn Jahre für landwirtschaftliche Betriebe anderer Art und für einzelne Grundstücke dieser Nutzungsarten, fünf Jahre in allen übrigen Fällen. Überwiegen die Interessen des Pächters an der Fortsetzung die des Verpächters an der Beendigung, hat das Gericht die Vertragsdauer auf Antrag des Pächters zu verlängern – je nach Richtpachtzeit um vier, drei oder zwei Jahre. Als angemessen gilt der Pachtzins, der beiden Seiten vom erzielbaren Ertrag den Anteil sichert, der dem Wert ihrer Leistungen entspricht. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel der Pachtgegenstand ganz oder zum größeren Teil liegt; entschieden wird im Außerstreitverfahren, und die gerichtlichen Anordnungen treten an die Stelle der entsprechenden Vertragsbestimmungen.
Rechte und Pflichten im Überblick
Der Vermieter oder Verpächter schuldet die Übergabe und Erhaltung in brauchbarem Zustand – Dach, Heizung, Wasser, Elektrik –, der Mieter oder Pächter die Zahlung des Zinses, die Anzeige notwendiger Ausbesserungen und die sorgsame Behandlung des Objekts. Kleinere Wartungsarbeiten treffen häufig die Bestandnehmerseite. Ist die Brauchbarkeit eingeschränkt, etwa durch Feuchtigkeit oder einen Heizungsausfall, besteht ein Anspruch auf Zinsminderung für die Dauer der Beeinträchtigung. Veränderungen am Bestandobjekt bedürfen je nach Umfang und Anwendungsbereich der Zustimmung des Bestandgebers; für werterhöhende Investitionen kann bei Beendigung ein Ersatzanspruch bestehen.
Bestandstreitigkeiten in Salzburg
Miet- und Pachtsachen werden in Salzburg von den Bezirksgerichten entschieden; in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle ist diese in bestimmten mietrechtlichen Angelegenheiten vorgeschaltet. Anträge nach dem Landpachtgesetz gehören dagegen in das Außerstreitverfahren des Bezirksgerichts, in dessen Sprengel der Pachtgegenstand liegt. Räumungs- und Zinsklagen laufen im Regelfall zügig, weshalb Fristen hier besonders ernst zu nehmen sind. Wir übernehmen die Vertretung in beide Richtungen – und raten dort zur außergerichtlichen Lösung, wo ein Verfahren nur Kosten produziert.
Vor der Unterschrift ist der beste Zeitpunkt
Die meisten Bestandstreitigkeiten sind auf den Vertrag zurückzuführen, nicht auf das Verhalten der Parteien. Eine Prüfung vor der Unterschrift kostet einen Bruchteil dessen, was ein späteres Verfahren kostet. Senden Sie uns Ihren Vertragsentwurf – wir sagen Ihnen, worauf Sie sich einlassen.