Wertsicherungsklauseln: zwei OGH-Klärungen für Vermieter

Wertsicherungsklauseln beschäftigen die Gerichte seit Jahren, seit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz mit seinen Deckelungen erst recht. Zwei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs aus dem Frühjahr 2026 bringen für Vermieter wie Mieter Klarheit in zwei praktisch wichtigen Punkten.

Eine fehlerhafte Klausel kann teilbar sein

In der Entscheidung 1 Ob 2/26i vom 28. April 2026 hielt der OGH fest, dass eine teilweise unwirksame Wertsicherungsklausel teilbar sein kann: Ist nur die Regelung über die Geltendmachung, etwa zu Fristen und Zahlungsmodalitäten, unwirksam, bleibt die Valorisierungsvereinbarung selbst bestehen; im Vollanwendungsbereich des MRG treten an die Stelle des unwirksamen Teils die zwingenden Regeln des § 16 Abs 9 MRG. Die Rückforderung des Mieters, der die Unwirksamkeit der gesamten Klausel geltend machen wollte, blieb erfolglos.

Für Vermieter ist das eine gute Nachricht; ein Formulierungsfehler in der Abwicklung macht nicht automatisch die gesamte Wertsicherung unwirksam. Für Mieter heißt es umgekehrt, dass eine Rückforderung überzahlter Beträge eine genaue Analyse voraussetzt, welcher Teil der Klausel unwirksam ist.

Indexbasis „zuletzt verlautbarte Indexzahl" hält

In der Entscheidung 1 Ob 87/25p vom 10. März 2026 billigte der OGH eine verbreitete Vertragstechnik: Die Wertsicherung darf an die bei Vertragsabschluss zuletzt veröffentlichte Indexzahl anknüpfen, auch wenn diese naturgemäß einige Monate zurückliegt. Die Anknüpfung ist weder überraschend (§ 864a ABGB) noch gröblich benachteiligend (§ 879 Abs 3 ABGB, § 6 Abs 1 Z 5 KSchG), solange der zeitliche Abstand nicht zu einer echten Äquivalenzverschiebung führt; seit 1. Jänner 2026 bestätigt das der neue § 879a ABGB. Das Verbot einer Entgelterhöhung in den ersten zwei Monaten (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG) gilt nach der Klarstellung durch das ZIAG nicht mehr für Mietverträge.

Was jetzt zu tun ist

Beide Entscheidungen ändern nichts daran, dass seit 1. Jänner 2026 das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Anpassung von Wohnungsmieten im Anwendungsbereich des MRG deckelt. Vermieter sollten ihre Indexklauseln daher doppelt prüfen lassen: auf die Wirksamkeit der Formulierung, bei deren Einordnung die neuen Entscheidungen helfen, und auf die betragliche Grenze der zulässigen Anpassung. Beides zusammen entscheidet, was tatsächlich vorgeschrieben werden darf.