Richtwertmietzins: wo die Zuschläge herkommen

Bei Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bildet der Richtwert je Bundesland die Grundlage des zulässigen Hauptmietzinses. Er ist aber nur der Ausgangswert; der tatsächlich verlangte Zins entsteht erst durch Zu- und Abschläge.

Worüber gestritten wird

Zuschläge kommen für Lage, Ausstattung, Stockwerk, Aufzug oder Balkon in Betracht, Abschläge etwa für schlechten Erhaltungszustand oder ungünstigen Grundriss. Diese Positionen sind der häufigste Streitpunkt, weil sie nicht tarifiert, sondern zu begründen sind. Ein pauschaler Lagezuschlag ohne Bezug auf die konkrete Umgebung hält einer Überprüfung selten stand.

Anpassung und Wertsicherung

Die Richtwerte werden gesetzlich angepasst. Davon zu unterscheiden ist die im Mietvertrag vereinbarte Wertsicherung, die eigenen Regeln folgt; auch für Bestandsverträge gelten hier zuletzt gesetzliche Begrenzungen. Beides wirkt nebeneinander und wird regelmäßig vermischt.

Der Weg zur Überprüfung

Ob der verlangte Zins gedeckt ist, lässt sich im Verfahren vor der Schlichtungsstelle, wo eine eingerichtet ist, oder vor dem Bezirksgericht überprüfen. Für Mieter ist die Überprüfung auch während des laufenden Verhältnisses möglich; die Unwirksamkeit ist aber binnen drei Jahren geltend zu machen. Bei befristeten Verträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses oder seiner Umwandlung in ein unbefristetes. Für Vermieter ist eine sauber dokumentierte Zuschlagsrechnung die beste Vorbereitung auf dieses Verfahren.