Kompetenzen
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Wohnungseigentumsrecht

Gemeinschaftseigentum birgt Konfliktpotenzial. Wir beraten bei Kauf, Nutzung und Verwaltung von Wohnungseigentum, klären Rechte und Pflichten und vertreten bei Streitigkeiten. So schaffen wir Transparenz und rechtliche Sicherheit für Eigentümergemeinschaften und individuelle Interessen. Wir sagen Ihnen offen, wie wir die Sache einschätzen, und geben Ihnen eine Kosteneinschätzung.

Wir vertreten Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften und Bauträger, von der Begründung bis zum Streit in der Versammlung.

Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) bildet die Grundlage der rechtlichen Beziehungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft und setzt den Rahmen für Nutzung und Verwaltung. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte zu sichern, in der Stadt Salzburg ebenso wie in den Bezirken, wo Zweitwohnsitz- und Ferienwohnungsfragen hinzukommen.

Unsere Leistungen im Wohnungseigentumsrecht

  • Begründung von Wohnungseigentum: Wohnungseigentumsvertrag, Begleitung des gesamten Verfahrens, Eintragung im Grundbuch.
  • Nutzwertgutachten: Erstellung und Überprüfung gemeinsam mit erfahrenen Sachverständigen, Neufestsetzung nach baulichen Änderungen.
  • Eigentümerpartnerschaft: Besonderheiten für Ehegatten und Lebensgefährten, Aufhebung, Vorgehen im Todesfall, Vorsorgevereinbarungen.
  • Nutzung und Änderung: bauliche Veränderungen, Vermietung, Nutzung allgemeiner Teile, Widmungsänderungen.
  • Verwaltung: Bestellung und Abberufung des Verwalters, Prüfung der Abrechnung, Beendigung des Verwaltungsvertrags.
  • Eigentümerversammlung: Vorbereitung, Vertretung, Beschlussfassung und Anfechtung von Beschlüssen.
  • Erhaltung und Rücklage: Abgrenzung Erhaltung/Verbesserung, Bildung und Verwendung der Rücklage, Sanierungsprojekte.

Ordentliche und außerordentliche Verwaltung

Die Unterscheidung entscheidet über Mehrheitserfordernisse und Rechtsschutz. Die ordentliche Verwaltung umfasst die laufenden Maßnahmen zur Erhaltung der Liegenschaft (Reparaturen, Versicherung, Abrechnung, Bestellung des Verwalters). Die außerordentliche Verwaltung betrifft weitergehende Entscheidungen wie größere bauliche Veränderungen oder Widmungsänderungen; solche Beschlüsse können unter erleichterten Voraussetzungen gerichtlich überprüft werden. Wir ordnen ein, worum es im konkreten Fall geht; davon hängt ab, welche Mehrheit nötig ist und welche Fristen laufen.

Die Eigentümerversammlung ist der Ort der Entscheidung

Über Sanierungen, Rücklagen und die Bestellung des Verwalters wird in der Versammlung entschieden. Wer dort nicht vertreten ist, trägt die Beschlüsse dennoch mit. Wir bereiten Anträge vor, vertreten Sie in der Versammlung und prüfen im Nachgang, ob Verständigung, Abstimmung und Inhalt den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Ist das nicht der Fall, bringen wir die Anfechtung fristgerecht ein; die Fristen sind kurz.

Erleichterungen seit der WEG-Novelle 2022

Für einzelne Änderungen gilt seit 2022 eine Zustimmungsfiktion: Bei der Ladestation für das E-Fahrzeug, der Photovoltaikanlage am Reihenhaus, der Beschattung oder der einbruchsicheren Tür genügt es, die übrigen Eigentümer schriftlich zu verständigen; wer nicht binnen zwei Monaten widerspricht, stimmt zu. Beschlüsse der Gemeinschaft kommen seit der Novelle auch mit Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen zustande, sofern diese mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen; Sanierungen scheitern damit nicht mehr an der Schweigemehrheit. Schließlich hat die Rücklage eine gesetzliche Mindesthöhe. Diese Möglichkeiten sind in vielen Gemeinschaften noch unbekannt; wir nutzen sie.

Konflikte in der Gemeinschaft

Typische Streitpunkte sind die Verteilung von Sanierungskosten, die Nutzung allgemeiner Teile wie Garten, Dachboden oder Stellplatz, Lärm und Widmungsfragen bei Kurzzeitvermietung. Solche Auseinandersetzungen belasten die Gemeinschaft dauerhaft, weil man sich weiter begegnet. Wir suchen deshalb zuerst die Verhandlungslösung und führen das Verfahren, wenn sie nicht zustande kommt; zuständig sind in den meisten Wohnungseigentumssachen die Bezirksgerichte im Außerstreitverfahren; Klagen auf Unterlassung oder Beseitigung eigenmächtiger Änderungen, etwa einer widmungswidrigen Kurzzeitvermietung, gehören in das streitige Verfahren.

Frühe Beratung spart Sonderzahlungen

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung, bei der Begründung von Wohnungseigentum an einem bestehenden Zinshaus und bei einer anstehenden Großsanierung fallen die wesentlichen Entscheidungen früh. Sprechen Sie mit uns, bevor der Beschluss gefasst oder der Vertrag unterschrieben ist.

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Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Wohnungseigentum?

Was ist der Unterschied zwischen Miteigentum und Wohnungseigentum?

Beim schlichten Miteigentum sind alle anteilig an der gesamten Liegenschaft berechtigt, ohne ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung. Wohnungseigentum verbindet den Miteigentumsanteil mit dem dinglichen Recht, ein konkretes Objekt allein zu nutzen und darüber zu verfügen. Der Übergang von schlichtem Miteigentum zu Wohnungseigentum ist möglich, setzt aber ein Nutzwertgutachten und einen Wohnungseigentumsvertrag voraus. Wer die Miteigentumsgemeinschaft stattdessen beenden will, kann ihre Aufhebung verlangen; das behandelt unser Beitrag Teilungsklage: Realteilung oder Zivilteilung.

Wozu dient ein Nutzwertgutachten?

Wozu dient ein Nutzwertgutachten?

Es ermittelt den Nutzwert jedes Objekts und legt damit fest, welcher Miteigentumsanteil auf welche Wohnung entfällt. Daraus ergeben sich Stimmgewicht in der Eigentümergemeinschaft und der Anteil an Betriebskosten und Rücklage. Ein fehlerhaftes Gutachten wirkt sich also dauerhaft aus; eine Neufestsetzung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, etwa nach baulichen Änderungen.

Wie kann ich einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft anfechten?

Wie kann ich einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft anfechten?

Beschlüsse können wegen formeller Mängel, etwa fehlerhafter Verständigung, oder inhaltlich angefochten werden, wenn Interessen einzelner Eigentümer erheblich beeinträchtigt werden. Die Fristen sind kurz und laufen ab Anschlag des Beschlusses im Haus. Wer die Frist versäumt, muss den Beschluss gegen sich gelten lassen. Wir prüfen Beschluss und Verständigung und bringen die Anfechtung rechtzeitig ein.

Darf ich meine Eigentumswohnung ohne Zustimmung umbauen?

Darf ich meine Eigentumswohnung ohne Zustimmung umbauen?

Änderungen am eigenen Objekt sind grundsätzlich zulässig, sofern keine schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer beeinträchtigt werden und keine allgemeinen Teile oder die Außenhaut betroffen sind. Sobald tragende Bauteile, Fenster, Fassade, Leitungen oder Gemeinschaftsflächen berührt sind, ist die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder ersatzweise eine gerichtliche Genehmigung erforderlich. Wir klären vorab, in welche Kategorie Ihr Vorhaben fällt.

Wofür ist die Rücklage da und wie hoch muss sie sein?

Wofür ist die Rücklage da und wie hoch muss sie sein?

Die Rücklage dient der künftigen Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft. Seit der WEG-Novelle 2022 gilt eine gesetzliche Mindestrücklage je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, die alle zwei Jahre valorisiert wird; darüber hinaus muss die Höhe angemessen sein. Maßstab sind Zustand und Alter des Gebäudes sowie absehbare Sanierungen. Eine zu niedrige Rücklage führt zu Sonderzahlungen im Anlassfall. Eigentümer können die Angemessenheit überprüfen lassen; der Verwalter hat jährlich abzurechnen.

Darf ich meine Eigentumswohnung über Airbnb vermieten?

Darf ich meine Eigentumswohnung über Airbnb vermieten?

Die touristische Kurzzeitvermietung einer als Wohnung gewidmeten Einheit ist nach der Rechtsprechung eine Widmungsänderung und braucht die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder deren gerichtliche Ersetzung. Dazu kommen je nach Lage raumordnungsrechtliche Grenzen (im Land Salzburg ist die touristische Vermietung von Wohnungen nur eingeschränkt zulässig) sowie melde- und abgabenrechtliche Pflichten. Wer ohne Zustimmung vermietet, riskiert eine Unterlassungsklage. Wir prüfen Widmung, Hausordnung und Standort, bevor Sie inserieren.

Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Der Verwalter hat mindestens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen und dazu rechtzeitig und nachweislich einzuladen; die Tagesordnung gehört in die Einladung. Beschlüsse kann die Eigentümergemeinschaft auch außerhalb der Versammlung auf schriftlichem Weg fassen, sofern alle Gelegenheit zur Äußerung hatten. Gezählt werden Miteigentumsanteile, nicht Köpfe. Wer verhindert ist, kann sich vertreten lassen; die Vollmacht sollte schriftlich vorliegen und den Umfang der Ermächtigung nennen.

Stand August 2026

Dieser Überblick ist allgemein gehalten und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir recherchieren sorgfältig; dennoch können Fehler unterlaufen und die Rechtslage ändert sich laufend. Verbindliche Auskunft erhalten Sie in einem persönlichen Gespräch.

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Schildern Sie uns Ihren Fall. Wir sagen Ihnen offen, wie wir die Sache einschätzen und was sie kostet.

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