Befristeter Mietvertrag: wann die Befristung unwirksam ist

Befristete Wohnungsmietverträge sind der Regelfall geworden. Weniger bekannt ist, wie streng die Voraussetzungen sind und welche Folge eintritt, wenn eine davon fehlt.

Drei Voraussetzungen

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist eine Befristung nur wirksam, wenn sie

1. schriftlich vereinbart wurde,
2. durch einen bestimmten Endtermin unbedingt festgelegt ist (ein Enddatum, nicht „auf voraussichtlich zwei Jahre") und
3. bei Wohnungen die gesetzliche Mindestdauer erreicht, also für seit 1. Jänner 2026 abgeschlossene oder verlängerte Verträge fünf Jahre, sofern der Vermieter Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist, und in allen anderen Fällen, auch bei älteren Verträgen, drei Jahre.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist nicht der ganze Vertrag unwirksam, sondern nur die Befristung; der Vertrag gilt als unbefristet abgeschlossen, mit dem vollen gesetzlichen Kündigungsschutz. Für Vermieter ist das ein erheblicher Unterschied, weil eine Kündigung dann nur aus den im Gesetz aufgezählten wichtigen Gründen und nur gerichtlich möglich ist.

Seit 2026: fünf Jahre Mindestdauer bei unternehmerischen Vermietern

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz hat der Gesetzgeber die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG zum 1. Jänner 2026 von drei auf fünf Jahre angehoben, und zwar für Neuabschlüsse ebenso wie für Verlängerungen; für Vermieter, die keine Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes sind, bleibt es bei drei Jahren (§ 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG). Gleichzeitig begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Indexanpassung von Wohnungsmieten im Anwendungsbereich des MRG: Der drei Prozent übersteigende Teil der Inflation wird nur zur Hälfte weitergegeben, auch in bestehenden Verträgen; für Mietzinse, die den Beschränkungen des MRG unterliegen, kommt 2026 ein Deckel von einem Prozent und 2027 von zwei Prozent hinzu. Vertragsvorlagen aus der Zeit vor 2026 sind damit in zwei zentralen Punkten überholt.

Der Befristungsabschlag

Für befristete Hauptmietverträge über Wohnungen sieht das Gesetz einen Abschlag vom zulässigen Hauptmietzins vor. Er wird häufig übersehen. Wurde zu viel vorgeschrieben, kann der überzahlte Betrag innerhalb der gesetzlichen Fristen rückwirkend zurückgefordert werden.

Verlängerung und Kettenbefristung

Eine Verlängerung ist möglich, unterliegt aber denselben Formvorschriften und ebenfalls der Mindestdauer, seit 2026 also fünf Jahren bei unternehmerischen Vermietern. Wird die Wohnung nach Ablauf stillschweigend weiter benutzt und der Mietzins weiter angenommen, entsteht zunächst eine gesetzliche Verlängerung; danach wird das Verhältnis unbefristet. Wer als Vermieter das Ende der Befristung tatsächlich will, muss rechtzeitig handeln.

Was Mieterinnen und Mieter prüfen sollten

Im Vertrag verdienen vor allem drei Punkte Aufmerksamkeit: Steht ein konkretes Enddatum darin? Erreicht die Laufzeit die gesetzliche Mindestdauer, je nach Abschlussdatum und Vermieter drei oder fünf Jahre? Wurde der Befristungsabschlag berücksichtigt? Ergibt eine dieser Fragen ein Nein, ist die Rechtslage womöglich eine andere als angenommen.

Bei Vermieterinnen und Vermietern ist eine Vertragsvorlage aus dem Internet der häufigste Grund, warum eine Befristung später unwirksam ist.