Immobilien- & Baurecht

Bei unbeweglichen Sachen – also insbesondere Bauwerken – beträgt die Gewährleistungsfrist grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe (§ 933 ABGB). Daneben können Schadenersatzansprüche mit eigenen Verjährungsfristen bestehen. Weil versteckte Mängel, Anerkenntnisse oder vertragliche Regelungen (etwa nach ÖNORM B 2110) die Fristen beeinflussen, sollte jeder Baumangel möglichst rasch dokumentiert und rechtlich geprüft werden.

Das hängt von der Vertragskette und der Ursache des Mangels ab: Ausführende Unternehmen haften für Ausführungsfehler, Planer:innen für Planungs- und Überwachungsfehler, Bauträger gegenüber Erwerber:innen aus dem Bauträgervertrag. Häufig kommen mehrere Verantwortliche in Betracht – eine frühzeitige Beweissicherung (z. B. durch Sachverständige) ist dann entscheidend.

Neben Kaufpreis und Übergabetermin sind vor allem der Lastenstand im Grundbuch, Gewährleistungs- und Haftungsregelungen, die treuhändige Abwicklung sowie die Nebenkosten wesentlich – etwa Grunderwerbsteuer (im Regelfall 3,5 %) und die Eintragungsgebühr (1,1 %). Der Vertrag wird von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet; die Abwicklung über ein Treuhandkonto schützt beide Seiten.

Das BTVG schützt Erwerber:innen, die vor Fertigstellung Zahlungen an einen Bauträger leisten. Es schreibt insbesondere eine Sicherung der Zahlungen (etwa nach Ratenplan mit Treuhänder) und zwingende Vertragsinhalte vor. Abweichungen zulasten der Erwerber:innen sind unwirksam – die Prüfung des Bauträgervertrags vor Unterzeichnung ist daher besonders wichtig.

Der Kaufvertrag muss für die Grundbuchseintragung von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet und beglaubigt werden. Eine anwaltliche Vertretung stellt darüber hinaus sicher, dass Ihre Interessen – etwa bei Gewährleistung, Finanzierungsklauseln oder der Treuhandabwicklung – gewahrt bleiben, insbesondere wenn die Gegenseite den Vertrag vorlegt.

Baurecht ist in Österreich Landessache. In Salzburg gibt es keine einheitliche Bauordnung; die Regeln verteilen sich vor allem auf das Salzburger Baupolizeigesetz (BauPolG), das Bebauungsgrundlagengesetz (BGG) und das Bautechnikgesetz 2015 (BauTG 2015). Wer in Wien oder Oberösterreich gebaut hat, kann die dortigen Abläufe daher nicht einfach übertragen – wir prüfen Ihr Vorhaben nach der Salzburger Rechtslage.

Nachbarn haben im Baubewilligungsverfahren Parteistellung, aber nur im Umfang ihrer subjektiv-öffentlichen Rechte – vor allem Abstände, Höhe und Immissionsschutz. Rein ästhetische Einwände oder ein befürchteter Wertverlust zählen nicht dazu. Entscheidend ist, Einwendungen rechtzeitig und inhaltlich richtig zu erheben, spätestens in der mündlichen Verhandlung – wer schweigt, verliert die Parteistellung und damit jede spätere Beschwerdemöglichkeit. Wir prüfen die Projektunterlagen und formulieren die Einwendungen fristgerecht.

Das Lastenblatt (C-Blatt) zeigt Pfandrechte, Dienstbarkeiten wie Wege-, Leitungs- oder Wohnrechte, Vor- und Wiederkaufsrechte sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote; das Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die Grundstücke samt Ersichtlichmachungen. Ebenso wichtig ist, was nicht im Grundbuch steht: die Widmung nach dem Raumordnungsrecht, allfällige Wasserbenutzungsrechte im Wasserbuch und der baubehördliche Konsens – also ob das Gebaute dem Bewilligten entspricht. Wir prüfen alle vier Ebenen, bevor Sie unterschreiben.

Sie löst das Grundproblem des Liegenschaftskaufs: Der Käufer soll nicht zahlen, bevor er lastenfreies Eigentum bekommt, der Verkäufer nicht das Eigentum aufgeben, bevor das Geld gesichert ist. Der Treuhänder – Rechtsanwalt oder Notar – verwahrt den Kaufpreis auf einem Anderkonto und zahlt erst aus, wenn die Eintragung gesichert ist und Pfandrechte gelöscht werden können; die Abwicklung läuft über das Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer. Für beide Seiten ist das der Standard, von dem es keinen guten Grund gibt abzuweichen.

Das Salzburger Baurecht unterscheidet bewilligungspflichtige, anzeigepflichtige und freie Vorhaben; maßgeblich sind Art, Größe, Lage und Nutzung. Neubauten, Zubauten und wesentliche Änderungen der äußeren Gestalt oder der Verwendung sind in der Regel bewilligungspflichtig, kleinere Bauten oft nur anzeigepflichtig. Vor jeder dieser Fragen steht die Widmung: Was Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan nicht decken, wird auch mit vollständigen Unterlagen nicht bewilligt. Wer ohne Bewilligung baut, riskiert einen Beseitigungsauftrag.

Jeder Miteigentümer kann nach § 830 ABGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen – unabhängig von der Größe seines Anteils und ohne Begründung. Wer sich widersetzt, kann nur Unzeit oder einen Nachteil der Übrigen einwenden, und das führt bloß zu einem Aufschub, nicht zum Entfall der Teilung. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Gericht über die Teilungsklage. Das Gesetz bevorzugt dabei die körperliche Teilung (Realteilung); die Versteigerung (Zivilteilung) kommt nach § 843 ABGB erst in Betracht, wenn real gar nicht oder nur unter beträchtlichem Wertverlust geteilt werden kann.

Bei der Realteilung wird die Liegenschaft selbst geteilt: Aus einem Grundstück werden zwei, jede Seite erhält eines. Bei der Zivilteilung wird die Liegenschaft gerichtlich versteigert und der Erlös nach Anteilen verteilt. Die Realteilung ist der gesetzliche Regelfall und wirtschaftlich fast immer die bessere Lösung. Sie scheitert allerdings häufig – etwa, wenn ein Haus auf dem Grundstück steht und deshalb kein gleichwertiges zweites Teilstück entstehen kann, oder wenn einem Teilstück die Aufschließung fehlt. Wer auf Zivilteilung klagt, muss die Untunlichkeit der Realteilung darlegen und beweisen.

Ja, unter Voraussetzungen. Das Gericht kann eine Miteigentumsgemeinschaft aufheben, indem es an der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet (§ 3 Abs. 1 Z 3 WEG 2002) – jeder Miteigentümer erhält dann das alleinige Recht an einer bestimmten Einheit. Die Rechtsprechung behandelt das als Sonderform der Realteilung: Sie geht der Versteigerung vor und ist auch gegen den Willen einzelner Miteigentümer möglich; Streit zwischen den Beteiligten ist kein Hindernis. Erforderlich ist, dass genügend eigenständige, annähernd gleich beschaffene Objekte vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können. Wer die Versteigerung durchsetzen will, muss darlegen, warum auch dieser Weg nicht in Betracht kommt.

Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke unterliegen der Immobilienertragsteuer mit einem besonderen Steuersatz von 30 % (§§ 30, 30a EStG). Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs. 2 EStG): Sie greift, wenn die Wohnung oder das Haus ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Für sogenanntes Altvermögen – Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren – wird der Gewinn pauschal ermittelt; derzeit ergibt das im Regelfall eine Belastung von 4,2 % des Verkaufserlöses, bei umgewidmetem Grund von 18 %. Für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 steigen diese Sätze auf 6 % bzw. 21 % (§ 30 Abs. 4 iVm § 124b Z 498 EStG idF BGBl. I Nr. 62/2026) – maßgeblich ist der Zeitpunkt der Veräußerung. Die Berechnung im Einzelfall gehört in die Hand Ihrer Steuerberatung; wir errichten den Vertrag und stimmen Abwicklung und Treuhandschaft darauf ab.

Eine Baubewilligung erlischt, wenn mit der Ausführung des Vorhabens nicht binnen drei Jahren ab Rechtskraft des Bescheids begonnen worden ist (§ 9 Abs. 7 Z 1 Sbg. BauPolG). Bei großen, in Etappen geplanten Vorhaben kann die Behörde für einzelne Bauführungen längere Fristen bis zu sechs Jahren festlegen; daneben kann sie die Frist einmal um drei Jahre verlängern, wenn der Antrag vor Fristablauf gestellt wird und triftige Gründe vorliegen. Nach dem Erlöschen beginnt das Bewilligungsverfahren von vorn – nach der dann geltenden Rechtslage. Wer eine bewilligte Planung aufschiebt, sollte diese Frist deshalb im Blick behalten.

Zum Kaufpreis kommen im Regelfall die Grunderwerbsteuer von 3,5 % und die gerichtliche Eintragungsgebühr von 1,1 %. Dazu kommen die Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung sowie bei einer Bankfinanzierung die grundbücherliche Eintragung des Pfandrechts. In Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden kann ein Verfahren nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 dazukommen. Ablauf und Kosten im Zusammenhang erklärt unser Beitrag Immobilienkauf in Salzburg: Ablauf und Kosten.

Die Gewährleistung erfasst auch Mängel, die bei der Übergabe niemand sehen konnte: Nach ständiger Rechtsprechung genügt es, dass der Mangel zu diesem Zeitpunkt zumindest latent vorhanden war (RS0018498) – etwa ein Ausführungsfehler, der erst Jahre später zu Feuchtigkeitsschäden führt. Nach § 933 Abs. 1 ABGB in der geltenden Fassung leistet der Übergeber bei unbeweglichen Sachen Gewähr für Mängel, die innerhalb von drei Jahren nach der Übergabe hervorkommen; die Ansprüche verjähren drei Monate nach Ablauf dieser Frist (§ 933 Abs. 3 ABGB). Für Verträge aus der Zeit vor 2022 kann noch die frühere Fassung maßgeblich sein, nach der die Frist mit der Ablieferung zu laufen begann; wurde eine nicht sofort feststellbare Eigenschaft zugesichert und dafür eine Garantie übernommen, beginnt die Frist nach der Rechtsprechung erst in dem Zeitpunkt, der das Erkennen des Mangels mit Sicherheit gestattet (RS0018909). Daneben können Schadenersatzansprüche mit eigenen Verjährungsfristen bestehen. Praktisch entscheidend: den Mangel sofort dokumentieren, dem Vertragspartner anzeigen und die Fristen anwaltlich prüfen lassen – bei versteckten Mängeln hängt viel an der Beweissicherung.