Immobilienertragsteuer auf Altvermögen steigt ab 2027

Wer ein Grundstück verkauft, das er seit Jahrzehnten besitzt, zahlt die Immobilienertragsteuer meist nach einer Pauschale. Das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 setzt diese Pauschale für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 niedriger an. Damit wird ein größerer Teil des Erlöses besteuert. Wer einen Verkauf ohnehin plant, sollte den Stichtag kennen und wissen, wovon er abhängt.

Was Altvermögen ist

Die Immobilienertragsteuer erfasst seit 2012 auch private Grundstücksveräußerungen. Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent der Einkünfte (§ 30a Abs. 1 EStG). Beim Neuvermögen sind die Einkünfte der Veräußerungserlös abzüglich der tatsächlichen Anschaffungskosten (§ 30 Abs. 3 EStG). Für Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren, gilt dagegen eine Pauschalierung (§ 30 Abs. 4 EStG): Die Anschaffungskosten werden nicht ermittelt, sondern mit einem festen Prozentsatz des Veräußerungserlöses angesetzt.

Nicht mehr steuerverfangen war ein Grundstück, wenn die damals zehnjährige Spekulationsfrist am 31. März 2012 bereits abgelaufen war, im Regelfall also bei einer Anschaffung vor dem 1. April 2002. Wer ein Grundstück geerbt oder geschenkt bekommen hat, übernimmt den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers (§ 30 Abs. 1 EStG). Ein von den Eltern übernommenes Haus, das diese in den Achtzigerjahren gekauft haben, ist deshalb Altvermögen.

Welche Sätze bis Ende 2026 und ab 2027 gelten

Bei Veräußerungen bis 31. Dezember 2026 gelten die bisherigen Sätze:

• Im Regelfall werden 86 Prozent des Erlöses als Anschaffungskosten angesetzt. Besteuert werden 14 Prozent des Erlöses mit 30 Prozent, effektiv 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses.
• Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet, sind es 40 Prozent Anschaffungskosten. Besteuert werden 60 Prozent des Erlöses, effektiv 18 Prozent.

Bei Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 sinken die pauschalen Anschaffungskosten auf 80 beziehungsweise 30 Prozent (§ 30 Abs. 4 EStG in der Fassung des Budgetbegleitgesetzes 2027–2028):

• Im Regelfall werden dann 20 Prozent des Erlöses besteuert, effektiv 6 Prozent.
• Nach einer Umwidmung sind es 70 Prozent, effektiv 21 Prozent.

Bei einem Erlös von 400.000 Euro beträgt die Steuer im Regelfall 16.800 Euro gegenüber 24.000 Euro, bei umgewidmetem Bauland 72.000 gegenüber 84.000 Euro.

Als Umwidmung gilt nach § 30 Abs. 4 Z 1 EStG eine Änderung der Widmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die im Wesentlichen einer Widmung als Bauland entspricht. Erfasst ist auch eine Umwidmung innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung, wenn sie mit dem Verkauf wirtschaftlich zusammenhängt, sowie eine Kaufpreiserhöhung wegen einer späteren Umwidmung. Beides gilt als rückwirkendes Ereignis und ist dem Finanzamt anzuzeigen.

Die Sätze von 18 und 21 Prozent gelten nur für Umwidmungen bis Ende 2024. Wurde das Grundstück erst nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet, kommt der Umwidmungszuschlag des § 30 Abs. 6a EStG hinzu: Die Einkünfte erhöhen sich um 30 Prozent, höchstens bis zur Höhe des Erlöses. Die Belastung liegt dann bei 23,4 Prozent des Erlöses und ab 2027 bei 27,3 Prozent.

Maßgeblich ist der Kaufvertrag, nicht die Übergabe

Die neuen Sätze gelten für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026. Nach Rechtsprechung und Verwaltungspraxis ist der Zeitpunkt der Veräußerung der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, also des Kaufvertrags. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Eintragung im Grundbuch spielen dafür keine Rolle. Ein noch im Dezember 2026 abgeschlossener Kaufvertrag fällt damit unter die bisherigen Sätze, auch wenn die Abwicklung ins neue Jahr reicht. Das gilt auch, wenn der Vertrag noch der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf, sofern mit der Genehmigung nach den Umständen zu rechnen ist.

Unverändert bleibt die Wahlmöglichkeit des § 30 Abs. 5 EStG: Auf Antrag werden die Einkünfte statt nach der Pauschale nach den tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt. Wer hohe Anschaffungs-, Herstellungs- oder Instandsetzungskosten belegen kann, zahlt auf diesem Weg unter Umständen weniger. Ab 2027 wird sich diese Rechnung häufiger lohnen.

Eine Schenkung vor dem Stichtag sichert den alten Satz nicht

Eine unentgeltliche Übertragung an Kinder oder andere nahe Angehörige löst keine Immobilienertragsteuer aus. Der Erwerber übernimmt aber nur den Altvermögensstatus, nicht den Steuersatz: Verkauft er später, gilt die Pauschale, die zum Zeitpunkt seines Kaufvertrags in Kraft ist. Wer die alten Sätze nutzen will, muss selbst bis Ende 2026 verkaufen.

Übernimmt der Erwerber Verbindlichkeiten oder leistet er eine Ausgleichszahlung an Geschwister, ist die Übertragung nach der Verwaltungspraxis eine Veräußerung, wenn die Gegenleistung mindestens 75 Prozent des Verkehrswerts erreicht. Bis 25 Prozent liegt eine Schenkung vor, dazwischen wird unter nahen Angehörigen im Regelfall ebenfalls von einer Schenkung ausgegangen. Ein zurückbehaltenes Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht zählt nicht als Gegenleistung, ein übernommener Kredit dagegen schon. Liegt eine Veräußerung vor, wird die Pauschale auf die Gegenleistung angewendet, ab 2027 also mit 6 statt 4,2 Prozent.

Die Befreiungen bleiben unverändert

Das Budgetbegleitgesetz ändert nur die Pauschale. Die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung (§ 30 Abs. 2 EStG) gelten unverändert weiter. Wer sein Eigenheim oder seine Eigentumswohnung seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat und den Hauptwohnsitz aufgibt, zahlt weiterhin keine Immobilienertragsteuer. Für ein selbst errichtetes Gebäude gilt die Herstellerbefreiung, soweit es in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Sie erfasst allerdings nur das Gebäude; für den Grund und Boden gilt die Pauschale, ab 2027 mit den neuen Sätzen.

Was jetzt zu tun ist

Wer den Verkauf von Altvermögen ohnehin vorhat, sollte den Zeitplan prüfen. Ein Kaufvertrag braucht Vorlauf: Finanzierung des Käufers, Treuhandabwicklung, gegebenenfalls Grundverkehr und Rangordnung. Wie ein Liegenschaftskauf in Salzburg abläuft und welche Nebenkosten anfallen, haben wir im Beitrag Immobilienkauf in Salzburg: Ablauf und Kosten zusammengefasst.

Die Steuer ist dabei ein Faktor unter mehreren. Preis, Marktlage und die eigene Nutzung sind oft wichtiger als der Unterschied zwischen 4,2 und 6 Prozent. Die Berechnung im Einzelfall und die Selbstberechnung durch den Parteienvertreter nach § 30c EStG gehören in die Abstimmung mit der Steuerberatung. Wir errichten den Vertrag und stimmen Abwicklung und Treuhandschaft auf den gewählten Zeitpunkt ab.