Immobilienkauf in Salzburg: Ablauf und Kosten

Der Kaufvertrag über eine Wohnung oder eine Liegenschaft ist meist in wenigen Terminen ausverhandelt. Die eigentliche Arbeit liegt davor und danach: in der Prüfung, wer kauft und woher das Geld kommt, und in den Wochen zwischen Unterschrift und Eintragung, in denen der Kaufpreis bereits unterwegs, der Käufer aber noch nicht Eigentümer ist. Wer diesen Zeitraum nicht absichert, trägt das volle Risiko der Gegenseite. Dazu kommen in Salzburg zwei Ebenen, die außerhalb des Vertrags liegen und ihn dennoch tragen oder kippen können: die Steuern und Gebühren des Bundes und das Grundverkehrsrecht des Landes. Der folgende Überblick geht den Weg der Reihe nach durch.

Vor dem ersten Entwurf steht die Frage, wer da kauft

Die Rechtsanwaltsordnung nimmt den Immobilienkauf ausdrücklich in die Sorgfaltspflichten zur Geldwäscheprävention: Erfasst ist die Mitwirkung an Transaktionen, die den Kauf oder den Verkauf von Immobilien betreffen (§ 8a Abs. 1 Z 1 RAO). Der Vertragserrichter muss deshalb die Identität seiner Partei und die des wirtschaftlichen Eigentümers feststellen und prüfen – bei sonstigen Geschäften ab einer Auftragssumme von 15.000 Euro, also bei jedem Wohnungskauf (§ 8b Abs. 1 RAO).

Die Einsicht in das Register der wirtschaftlichen Eigentümer ist dabei eine angemessene Maßnahme, genügt aber für sich nicht: § 11 WiEReG untersagt es, sich ausschließlich auf das Register zu verlassen. Festzustellen sind auch Zweck und angestrebte Art der Geschäftsbeziehung, bei komplexen oder ungewöhnlichen Geschäften zudem die Herkunft der Mittel (§ 8b Abs. 6 RAO). Wer also gefragt wird, woher die Eigenmittel stammen, sollte die Frage als das nehmen, was sie ist: gesetzliche Pflicht des Vertragserrichters, nicht Misstrauen.

Für politisch exponierte Personen gilt ein verschärftes Programm: Das Auftragsverhältnis darf nur nach vorheriger Zustimmung eines geschäftsführungsbefugten Rechtsanwalts begründet werden, die Mittelherkunft wird verstärkt geprüft, die Geschäftsbeziehung verstärkt überwacht (§ 8f RAO). Das erfasst auch Familienmitglieder und nahestehende Personen sowie jene, die innerhalb der letzten zwölf Monate ein solches Amt hatten.

Verhandelbar ist all das nicht. Gelingt die Feststellung nicht oder wirkt die Partei mutwillig nicht mit, darf das Auftragsverhältnis nicht begründet und die Transaktion nicht durchgeführt werden; eine bereits bestehende Geschäftsbeziehung ist zu beenden (§ 8b Abs. 7 RAO). Bei Verdacht auf Geldwäscherei besteht eine Meldepflicht an die Geldwäschemeldestelle im Bundeskriminalamt, über die die Partei nicht informiert werden darf; vor der Meldung darf das Geschäft nicht durchgeführt werden (§ 8c RAO). Ausgenommen bleibt, was der Anwalt im Rahmen der Rechtsberatung oder der Vertretung vor Gericht erfährt – außer die Beratung wird erkennbar zum Zweck der Geldwäscherei in Anspruch genommen.

Die Treuhand beantwortet die Frage, wer zuerst leistet

Kein Käufer zahlt, bevor sein Eigentum gesichert ist; kein Verkäufer gibt die Eintragungsunterlagen aus der Hand, bevor das Geld da ist. Zug um Zug funktioniert bei einer Grundbuchseintragung nicht. Die Antwort darauf ist die anwaltliche Treuhandschaft: Der Kaufpreis wird auf einem Anderkonto erlegt und erst ausbezahlt, wenn die Eintragung des Käufers gesichert ist. Wie das im Einzelnen abläuft, zeigt der Beitrag Treuhandabwicklung beim Liegenschaftskauf; hier nur der Rahmen.

Das Gesetz verlangt einen schriftlichen Treuhandauftrag, ein fortlaufend nummeriertes Verzeichnis und die eigenverantwortliche Abwicklung; Bürgschaften sowie Darlehens- und Kreditgewährung durch den Anwalt sind untersagt (§ 10a Abs. 1 RAO). Übersteigt der Treuhanderlag 40.000 Euro, ist die Treuhandschaft jedenfalls über eine von der Rechtsanwaltskammer geführte Treuhandeinrichtung abzuwickeln (§ 10a Abs. 2 RAO); ausgenommen sind etwa Beträge aus Prozessführung, Vermögensverwaltung oder Insolvenzverwaltung. Beim Wohnungs- oder Liegenschaftskauf ist die Abwicklung über die Treuhandeinrichtung deshalb der Regelfall, nicht die Ausnahme.

Wie die Einrichtung arbeitet, regelt Kammerrecht, dessen Stand die Kammer fortschreibt – aktuell das Statut des Elektronischen Treuhandbuchs der Salzburger Rechtsanwaltskammer in der Fassung vom 1.1.2025. Danach läuft jede Treuhandschaft über ein eigenes Anderkonto bei einem der staatlichen Aufsicht unterliegenden Kreditinstitut. Der Anwalt darf den Erlag erst entgegennehmen, nachdem die Kammer die Übernahme der Treuhandschaft bestätigt hat. Der Kern der Konstruktion ist der Kontoverfügungsauftrag, den alle Treugeber unterfertigen: Er ist nur mit schriftlicher Zustimmung der Treugeber widerrufbar, und die Bank darf ausschließlich an die darin namentlich genannten Empfänger auf die dort angeführten Konten überweisen – zulässig bleiben daneben nur die Rücküberweisung an die Erleger und der gerichtliche Erlag. Die Bank übernimmt damit die Dispositionskontrolle; bei elektronisch angebundenen Instituten läuft die Bestätigung über den gesicherten Datenweg der Kammer statt auf Papier. Nach jeder Buchung stellt das Kreditinstitut den Treugebern einen Kontoauszug direkt zu. Der Treuhänder kann also selbst dann nicht anders verfügen, wenn er wollte.

Kontrolliert wird sie mehrfach. Die Salzburger Kammer hat 1995 das erste Treuhandbuch Österreichs eingerichtet und führt seit 2017 ein gemeinsames System mit den Kammern Niederösterreich und Oberösterreich; ihr Ausschuss bestellt Revisionsbeauftragte aus dem Kreis aktiver Rechtsanwälte, die stichprobenartig ohne Anlass und anlassbezogen prüfen. Gegenüber der Treuhandeinrichtung ist der Anwalt von der Verschwiegenheit entbunden (§ 10a Abs. 4 RAO). Zur Sicherung der Treugeber schließt die Kammer außerdem eine Vertrauensschadenversicherung ab (§ 23 Abs. 6 RAO); ihr Umfang richtet sich nach der Polizze.

Ein Beschluss, eine Ausfertigung, ein Jahr

Zwischen Unterschrift und Eintragung liegt die zweite Schwachstelle: Der Verkäufer ist noch bücherlicher Eigentümer und könnte die Liegenschaft ein weiteres Mal verkaufen oder belasten. Dagegen sichert die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung: Der Eigentümer beantragt sie beim Grundbuchsgericht, und der bücherliche Rang ist damit ab dem Zeitpunkt des Ansuchens begründet (§ 53 Abs. 1 GBG). Wer später in diesem Rang eingetragen wird, geht allem vor, was dazwischen eingetragen wurde.

Die Anmerkung verliert ihre Wirksamkeit mit Ablauf eines Jahres nach der Bewilligung; der Beschluss nennt den Kalendertag, an dem die Frist endet (§ 55 GBG). Innerhalb dieser Frist muss das Eintragungsgesuch unter Vorlage der Ausfertigung des Beschlusses eingebracht werden (§ 56 Abs. 1 GBG). Von dieser Ausfertigung existiert nur eine – sie ist das eigentliche Sicherungsmittel und gehört deshalb in die Hand des Treuhänders, nicht in die einer Partei. Daneben kann die Rangordnung auch zugunsten einer bestimmten Person angemerkt werden; dann muss die Ausfertigung für die Eintragung nicht vorgelegt werden (§ 57a Abs. 1 GBG).

Die Bank zahlt nicht gegen Vertrauen, sondern gegen Rang

Die meisten Käufe sind fremdfinanziert, und damit sitzt eine dritte Partei mit am Tisch. Ihr Pfandrecht entsteht nicht mit dem Kreditvertrag, sondern erst mit der Einverleibung im Grundbuch (§ 451 ABGB). Bis dahin hat die Bank nur einen Anspruch – deshalb zahlt sie den Kredit üblicherweise nicht an den Käufer aus, sondern an den Treuhänder, gegen dessen Verpflichtung, die Einverleibung des Pfandrechts im vereinbarten Rang zu erwirken. Die Grundlage dafür ist standardisiert: Allgemeine Bedingungen für die treuhändige Abwicklung von Immobilientransaktionen, vereinbart zwischen dem Österreichischen Rechtsanwaltskammertag und der Bundessparte Bank und Versicherung der Wirtschaftskammer; das anwaltliche Standesrecht verpflichtet den Treuhänder auf sie (§ 43 Abs. 5 RL-BA 2015). Ihr Kernsatz: Treuhandgeld darf nur ausgefolgt werden, wenn die ordnungsgemäße Erfüllung des Treuhandauftrags anhand der vorliegenden Urkunden sichergestellt ist.

Eingetragen wird fast immer eine Höchstbetragshypothek (§ 14 Abs. 2 GBG): Sie deckt neben dem Kapital auch künftige Zinsen, Spesen und Kosten der Rechtsverfolgung, deren Höhe heute noch niemand beziffern kann. Der Höchstbetrag liegt deshalb in der Praxis über der Kreditsumme – und er, nicht die Kreditsumme, ist die Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr (§ 26 Abs. 5 GGG). Die Gebühr beträgt 1,2 % (TP 9 lit. b Z 4 GGG); wer die Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung anmerken lässt und das Pfandrecht später in diesem Rang einträgt, zahlt zweimal 0,6 % (TP 9 lit. b Z 5 und 6 GGG) – in Summe dasselbe, aber mit gesichertem Rang. Sowohl die Pfandurkunde als auch die Löschungserklärung der Vorbank des Verkäufers brauchen gerichtlich oder notariell beglaubigte Unterschriften (§ 31 Abs. 1 GBG); die Lastenfreistellung – Kaufpreisteil an die Vorbank, Löschungserklärung an den Treuhänder – ist deshalb eine der Auszahlungsbedingungen, die im Treuhandauftrag stehen müssen.

Auf der Verbraucherseite setzt das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz den Rahmen: Die Bank muss vor Vertragsabschluss das ESIS-Merkblatt aushändigen, ihr Angebot bleibt mindestens sieben Tage verbindlich (§ 12 HIKrG), und der Kreditnehmer kann binnen zwei Werktagen ab Vertragserklärung ohne Angabe von Gründen zurücktreten – die Frist läuft erst ab Erhalt des Merkblatts samt Belehrung und erlischt spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss (§ 13 HIKrG). Wer vorzeitig zurückzahlt, schuldet der Bank höchstens 1 % des zurückgezahlten Betrags, im letzten Jahr der Laufzeit höchstens 0,5 % (§ 20 HIKrG).

Die starren Vergabegrenzen der KIM-Verordnung – höchstens 90 % Beleihungsquote, 40 % Schuldendienstquote, 35 Jahre Laufzeit – sind mit Ablauf des 30. Juni 2025 ausgelaufen. Verschwunden sind sie nicht: Die Finanzmarktaufsicht führt dieselben drei Werte seither in einem Rundschreiben als aufsichtliche Erwartung fort. Banken dürfen abweichen, müssen das aber gegenüber der Aufsicht rechtfertigen – wer knapp an diesen Grenzen finanziert, sollte die Finanzierungszusage deshalb in der Hand haben, bevor er sich im Kaufvertrag bindet.

Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer – geschuldet wird sie von beiden

Der Kauf löst Grunderwerbsteuer von 3,5 % aus (§ 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, mindestens der Wert des Grundstücks; zur Gegenleistung zählen neben dem Kaufpreis auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG). Wer etwa ein Wohnrecht des Verkäufers übernimmt, erhöht damit die Steuer.

Im Vertrag steht üblicherweise, dass der Käufer die Steuer trägt. Das regelt aber nur das Innenverhältnis: Steuerschuldner sind die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, also Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner (§ 9 Z 4 GrEStG). Das Finanzamt kann sich an beide halten.

Rechtsanwälte und Notare sind zur Selbstberechnung der Steuer befugt – eine Befugnis, keine Pflicht, und die zugrunde liegende Frist ist nicht erstreckbar (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Ohne Selbstberechnung ist der Erwerb bis zum 15. Tag des auf den Monat der Entstehung der Steuerschuld zweitfolgenden Monats anzuzeigen; bei Selbstberechnung ist die Anmeldung spätestens am 15. Tag des auf den Monat der Selbstberechnung zweitfolgenden Monats vorzulegen, und dieser Tag ist zugleich Fälligkeitstag (§ 13 Abs. 1 und 3 GrEStG).

Für die Entrichtung der selbstberechneten Steuer haften die Parteienvertreter (§ 13 Abs. 4 GrEStG). Deshalb wird der Steuerbetrag mit dem Kaufpreis auf das Treuhandkonto erlegt und von dort abgeführt, bevor irgendetwas an den Verkäufer fließt – kein sorgfältiger Vertragserrichter berechnet eine Steuer selbst, deren Bedeckung er nicht in der Hand hat.

Das Grundbuch rechnet in Prozenten, nicht nach Aufwand

Für die Eintragung des Eigentumsrechts hebt das Gericht eine Eintragungsgebühr von 1,1 % vom Wert des Rechts ein (TP 9 lit. b Z 1 GGG); beim finanzierten Kauf kommen die 1,2 % für das Pfandrecht aus dem vorigen Abschnitt dazu. Bei einer Wohnung um 500.000 Euro sind das 5.500 Euro allein für die Eigentumseintragung.

Dazu kommt die Eingabegebühr für das Grundbuchsgesuch: seit 1. August 2026 61 Euro, bei nicht elektronischer Einbringung um 24 Euro mehr (TP 9 lit. a GGG). Die festen Beträge werden per Verordnung angepasst, sobald sich der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 % verändert hat; die Prozentsätze bleiben davon unberührt (§ 31a GGG).

Eine spürbare Ausnahme gilt im Familienkreis: Beim begünstigten Erwerb – unter anderem zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandten in gerader Linie, Geschwistern, Nichten und Neffen – wird die Eintragungsgebühr vom dreifachen Einheitswert bemessen, höchstens von 30 % des Werts des einzutragenden Rechts (§ 26a GGG). Bei Übergaben innerhalb der Familie ist das regelmäßig der größte Kostenunterschied.

Bei der Immobilienertragsteuer zählt das Datum der Veräußerung

Die Immobilienertragsteuer trifft den Verkäufer, gehört aber in jede Kaufabwicklung, weil der Vertragserrichter sie mitberechnet. Der besondere Steuersatz beträgt 30 % (§ 30a Abs. 1 EStG); beim Neuvermögen sind die Einkünfte der Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten, erhöht um Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand und vermindert um Abschreibungen (§ 30 Abs. 3 EStG).

Maklerprovision und Vertragserrichtungskosten mindern die Bemessungsgrundlage nicht: Aufwendungen, die mit dem besonderen Steuersatz zusammenhängen, sind nicht abzugsfähig (§ 20 Abs. 2 EStG). Abziehbar sind nur die im Gesetz genannten Posten, darunter die Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung.

Für Altvermögen – Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren – gilt eine Pauschalierung (§ 30 Abs. 4 EStG), und genau dort liegt derzeit ein Terminpunkt:

• Bei Veräußerungen bis 31.12.2026 werden die Anschaffungskosten mit 86 % des Erlöses angesetzt; versteuert werden 14 %, effektiv also 4,2 % des Veräußerungserlöses. Nach einer Umwidmung nach dem 31.12.1987 gelten 40 % pauschale Anschaffungskosten, effektiv 18 %.
• Bei Veräußerungen nach dem 31.12.2026 sinken die Pauschalsätze auf 80 % bzw. 30 %; aus effektiv 4,2 % werden 6 %, aus 18 % werden 21 % (§ 30 Abs. 4 EStG idF BGBl. I Nr. 62/2026, erstmals anwendbar auf Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026).

Bei einem Erlös von 500.000 Euro macht das im Regelfall des Altvermögens 21.000 Euro gegenüber 30.000 Euro aus. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Veräußerung – wer über Altvermögen verfügt, sollte das Datum kennen, mehr sagt das Gesetz nicht. Für Umwidmungen nach dem 31.12.2024 kommt zusätzlich ein Zuschlag von 30 % auf die positiven Einkünfte dazu, begrenzt mit dem Veräußerungserlös (§ 30 Abs. 6a EStG).

Wichtigste Befreiung ist der Hauptwohnsitz: Steuerfrei bleibt die Veräußerung, wenn der Verkäufer dort ab der Anschaffung oder Fertigstellung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz hatte und ihn aufgibt (§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG). Das Gesetz befreit die Wohnung oder das Eigenheim „samt Grund und Boden"; die Verwaltungspraxis begrenzt den mitbefreiten Grund auf 1.000 m², und der Verwaltungsgerichtshof hat diese Begrenzung als rechtmäßig bestätigt (VwGH 24.4.2024, Ro 2022/15/0020) – das steht so nicht im Gesetzeswortlaut, ist aber gefestigte Linie; der darüber hinausgehende Grundanteil ist steuerpflichtig. Für selbst hergestellte Gebäude gibt es die Herstellerbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG); nach ständiger Auslegung ist nur das Gebäude befreit, nicht der Grund und Boden.

Abgewickelt wird die Steuer über den Parteienvertreter: Wer die Grunderwerbsteuer selbst berechnet, muss zugleich die Immobilienertragsteuer selbst berechnen und dem Finanzamt mitteilen (§ 30c Abs. 2 EStG); die Selbstberechnung kann unterbleiben, wenn etwa die Einkünfte befreit sind oder der Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr erfolgt – der Grund ist dann in der Mitteilung anzugeben (§ 30c Abs. 4 EStG). Fällig ist die Steuer am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Monats (§ 30b Abs. 1 EStG); sie hängt also am Geldfluss, nicht wie die Grunderwerbsteuer am Monat der Selbstberechnung.

Der Parteienvertreter entrichtet auf das Abgabenkonto des Veräußerers und haftet für die Entrichtung; für die Richtigkeit haftet er nur, wenn er wider besseres Wissen auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen berechnet (§ 30c Abs. 3 EStG). Praktisch heißt das: Der Verkäufer muss die Grundlagen – Anschaffung, Umwidmung, Hauptwohnsitzzeiten – vollständig und richtig liefern, denn auf ihnen baut die Berechnung auf.

Der Salzburger Grundverkehr gilt nicht überall, dort aber streng

Seit 1. März 2023 gilt das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, zuletzt novelliert mit Wirkung 1. September 2025; das Grundverkehrsgesetz 2001 ist außer Kraft. Viele Vertragsmuster und Ratgeber beziehen sich noch auf das alte Gesetz – ein Grund, grundverkehrsrechtliche Klauseln nicht ungeprüft zu übernehmen.

Die verbreitetste Fehlvorstellung betrifft den Anwendungsbereich. Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an Baugrundstücken unterliegt den Beschränkungen nur in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden und -gebieten (§ 11 Abs. 1 S.GVG 2023). Beschränkungsgemeinde ist eine Gemeinde, in der der Anteil der nicht als Hauptwohnsitz verwendeten Wohnungen 16 % des Wohnungsbestands übersteigt; die Landesregierung stellt das alle fünf Jahre fest und bezeichnet die Gemeinden per Verordnung, Beschränkungsgebiete werden im Flächenwidmungsplan gekennzeichnet (§ 31 Abs. 1 ROG 2009). Ob ein konkretes Grundstück erfasst ist, lässt sich also für jede Gemeinde beantworten – und muss beantwortet werden, bevor der Vertrag steht.

In den erfassten Gemeinden ist der Erwerb der oder dem Grundverkehrsbeauftragten anzuzeigen; ausgenommen sind unter anderem Erwerbe im Familienkreis und Kfz-Abstellplätze (§ 14 S.GVG 2023). Der Erwerber erklärt dabei, dass der Kaufgegenstand von ihm selbst oder einer anderen Person als Hauptwohnsitz oder ständiger Wohnsitz genutzt und diese Nutzung fristgerecht aufgenommen und aufrechterhalten wird; die Fristen betragen ein Jahr bei bebauten Grundstücken, fünf Jahre bei umfassender Sanierung und sieben Jahre bei unbebauten Grundstücken, auf Antrag verlängerbar bis zehn Jahre (§ 16 S.GVG 2023).

Außerhalb der Beschränkungsgemeinden genügt die Selbsterklärung im Vertrag, dass das Baugrundstück nicht in einer solchen Gemeinde oder einem solchen Gebiet liegt oder eine Ausnahme vorliegt (§ 14 Abs. 4 S.GVG 2023). Die oder der Grundverkehrsbeauftragte hat ab Einlangen der Anzeige zwei Wochen Zeit (§ 19 S.GVG 2023) – eine kalkulierbare Größe, die in den Zeitplan der Abwicklung gehört.

Landesweit – unabhängig von Beschränkungsgemeinden – gilt dagegen der Ausländergrundverkehr. Ausländer sind unter anderem natürliche Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft und juristische Personen mit Sitz im Ausland oder überwiegend ausländischem Kapital (§ 21 Abs. 1 S.GVG 2023). Die Beschränkungen gelten nicht, soweit der Erwerb in Ausübung der Arbeitnehmerfreizügigkeit, der Niederlassungs- oder Dienstleistungsfreiheit, des Aufenthaltsrechts oder des freien Kapitalverkehrs nach Unionsrecht oder EWR-Abkommen erfolgt; das hat der Erwerber zu erklären (§ 22 Abs. 1 und 3 S.GVG 2023).

Schweizer Staatsangehörige stellt das Gesetz nicht ausdrücklich gleich. Es enthält nur eine Öffnung für andere begünstigende staatsvertragliche Verpflichtungen, über die die Grundverkehrsbehörde auf Antrag eine Bescheinigung ausstellt – eine Einzelfallprüfung, keine automatische Gleichstellung. Wer nicht gleichgestellt ist, braucht für den Erwerb die behördliche Zustimmung (§ 24 S.GVG 2023); dient der Erwerb der Begründung eines beruflich notwendigen Hauptwohnsitzes, genügt die Anzeige (§ 28 S.GVG 2023).

Die Durchsetzung sitzt an der empfindlichsten Stelle: Rechte an Grundstücken dürfen im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Gesuch der rechtskräftige Bescheid, die verwaltungsgerichtliche Entscheidung oder eine der einschlägigen Bescheinigungen, Bestätigungen oder Erklärungen beigeschlossen ist (§ 50 Abs. 1 S.GVG 2023). Solange das fehlt, darf das Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden – die Parteien sind aber daran gebunden (§ 51 S.GVG 2023). Der Vertrag hängt dann in der Schwebe, und keine Seite kommt einseitig heraus.

Wird die Zustimmung versagt, die Erklärung verweigert oder eine mit Bescheid gesetzte Nachfrist für eine fehlende Anzeige oder Erklärung ungenutzt verstreichen gelassen, wird das Rechtsgeschäft rückwirkend unwirksam; der gutgläubige Veräußerer kann dann die Rückabwicklung verweigern, und bei berechtigter Weigerung kommt es zur gerichtlichen Versteigerung auf Rechnung des Erwerbers (§ 52 S.GVG 2023). Dazu kommen Verwaltungsstrafen: bei Vorsatz 500 bis 50.000 Euro, bei Fahrlässigkeit bis 10.000 Euro, wobei auch unrichtige oder unvollständige Angaben gegenüber der Behörde erfasst sind und die Verjährung erst mit Kenntnis der Behörde beginnt (§ 63 S.GVG 2023). Eine geschönte Erklärung ist also kein Delikt, das sich durch Zeitablauf erledigt.

Zweitwohnsitz und touristische Vermietung klärt man vor dem Kauf

Die grundverkehrsrechtliche Nutzungserklärung ist nur die eine Seite; die andere ist das Raumordnungsrecht. In Beschränkungsgemeinden und -gebieten ist die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig; ausgenommen sind unter anderem baurechtlich als Zweitwohnung bewilligte Wohnungen und Nutzungen, die schon vor dem 1.3.1993 bestanden (§ 31 Abs. 2 ROG 2009).

Auch die touristische Vermietung ist keine bloße Frage des Wollens: Die Verwendung einer bestehenden Wohnung für touristische Beherbergung ist als Zweckentfremdung nur mit baubehördlicher Bewilligung zulässig, befristet auf höchstens zehn Jahre; Ausnahmen gelten unter anderem für Zweitwohnungsgebiete und für Nutzungen bereits vor dem 1.1.2018 (§ 31b ROG 2009).

Die Sanktionen sind real: Bei unrechtmäßiger Zweitwohnnutzung kann die Gemeinde die Unzulässigkeit mit Bescheid feststellen und eine Frist von einem Jahr zur Beendigung oder Veräußerung setzen; wird sie nicht befolgt, kann die Landesregierung die Zwangsversteigerung betreiben, und daneben drohen Geldstrafen bis 50.000 Euro (§ 78 ROG 2009). Wer eine Wohnung im Gebirge als Feriendomizil oder Anlageobjekt kauft, muss die Zulässigkeit der geplanten Nutzung deshalb vor der Unterschrift geklärt haben – danach ist er an den Vertrag gebunden, gleich, was die Behörde zur Nutzung sagt.

Was vor der Unterschrift geklärt sein muss

Der rote Faden durch alle Abschnitte: Fast jedes Problem, das nach der Unterschrift teuer wird, war vorher eine einfache Frage. In der Praxis heißt das:

• Identität, wirtschaftlicher Eigentümer und – wo nötig – Mittelherkunft sind dokumentiert; die Unterlagen liegen vor Vertragserrichtung vor.
• Liegt das Grundstück in einer Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde oder einem Beschränkungsgebiet? Verordnung und Flächenwidmungsplan geben die Antwort.
• Kann der Käufer die Nutzungserklärung nach § 16 S.GVG 2023 abgeben – und die Fristen für die Aufnahme der Wohnsitznutzung halten?
• Bei ausländischen Käufern: Greift eine unionsrechtliche Freiheit, braucht es eine Bescheinigung oder die Zustimmung der Behörde?
• Ist die geplante Nutzung – Hauptwohnsitz, Zweitwohnung, touristische Vermietung – raumordnungsrechtlich zulässig?
• Verkäuferseite: Alt- oder Neuvermögen, einschlägige Befreiungen, und fällt die Veräußerung vor oder nach den 31.12.2026?
• Die Löschungserklärungen der Gläubiger für eingetragene Pfandrechte sind als Auszahlungsbedingung der Treuhand festgehalten.
• Die Finanzierungszusage der Bank liegt vor, Höchstbetrag und Rang des Pfandrechts sind mit der Treuhandvereinbarung abgestimmt.
• Bei Eigentumswohnungen: Wohnungseigentumsvertrag, laufende Vorschreibungen, Stand der Rücklage und die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen liegen vor – eine bereits beschlossene Sanierung ist der häufigste übersehene Kostenblock.
• Treuhandabwicklung über das Treuhandbuch samt Kontoverfügungsauftrag ist vereinbart; Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer und Eintragungsgebühr sind im Erlag einkalkuliert.
• Die Rangordnung ist angemerkt, die einzige Ausfertigung liegt beim Treuhänder, die Jahresfrist steht im Fristenkalender.

Wer diese Punkte abgearbeitet hat, bevor unterschrieben wird, erlebt zwischen Vertrag und Eintragung keine Überraschungen. Genau daran lässt sich eine Kaufabwicklung messen.