Bauträgervertrag: Wie Ihr Geld gesichert ist

Wer eine Wohnung kauft, die es noch nicht gibt, zahlt für eine Leistung, die erst versprochen ist. Die Zahlung ist mit der Überweisung geleistet; die Wohnung entsteht erst später, sofern sie überhaupt entsteht. Zwischen diesen beiden Zeitpunkten liegt das gesamte Risiko eines Bauträgervertrags. Dort setzt das Bauträgervertragsgesetz an.

Das BTVG ist eine Sicherungsordnung. Es verlangt, dass das Geld des Erwerbers gesichert ist, bevor es fällig wird, und es erklärt Abweichungen zum Nachteil eines Verbrauchers für unwirksam (§ 1 Abs. 2). Wer einen Bauträgervertrag vorgelegt bekommt, muss deshalb nicht darüber verhandeln, was im Gesetz steht. Er muss prüfen, ob das, was das Gesetz verlangt, auch tatsächlich im Vertrag steht.

Wann das BTVG überhaupt gilt

Es kommt auf den Vertragstyp, die Zahlungsschwelle und die Beteiligung eines Dritten an; alle drei Punkte werden regelmäßig unterschätzt.

Der Vertragstyp. Ein Bauträgervertrag ist jeder Vertrag über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandrecht oder einem sonstigen Nutzungsrecht einschließlich Leasing an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen (§ 2 Abs. 1). Das Gesetz gilt also nicht nur für den Neubau. Auch die durchgreifende Sanierung eines Altbaus fällt darunter; in diesem Fall rechnen viele Beteiligte nicht damit, einen Bauträgervertrag vor sich zu haben.

Die Zahlungsschwelle. Anwendbar ist das Gesetz, wenn der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß mehr als 150 Euro je Quadratmeter Nutzfläche zu zahlen hat (§ 1 Abs. 1). Zu beachten ist der zweite Satz dieser Bestimmung: Zahlungen für Sonder- und Zusatzleistungen, die der Bauträger anbietet oder vorgibt, sind mitzuzählen. Ein Vertrag, der knapp unter der Schwelle bleibt und die Sonderwünsche in eine eigene Vereinbarung auslagert, unterliegt dem BTVG dennoch.

Der Umweg über einen Dritten. Erwirbt der Käufer den Grund von einer anderen Person als dem Errichter, bilden beide Verträge aber eine wirtschaftliche Einheit, liegt dennoch ein Bauträgervertrag vor (§ 2 Abs. 4). Eine solche Einheit nimmt die Rechtsprechung an, wenn beide Verträge so eng verflochten sind, dass sie einander aus der objektiven Sicht des Erwerbers wechselseitig bedingen. Die bloße Aufspaltung eines einheitlichen Projekts in Grundkauf und Werkvertrag ändert an der Anwendbarkeit des Gesetzes damit nichts.

Schriftform ist zwingend (§ 3 Abs. 1). Auf einen Formmangel kann sich allerdings nur der Erwerber berufen und nur bis zum Ende der Sicherungspflicht; das Formgebot dient allein seinem Schutz.

Was im Vertrag stehen muss

§ 4 Abs. 1 zählt neun Punkte auf, die jedenfalls enthalten sein müssen. Drei davon werden erfahrungsgemäß am häufigsten übergangen.

Die Gefahrenlage des Grundstücks (Z 2): Der Vertrag muss darauf hinweisen, wenn der Vertragsgegenstand oder die Gesamtanlage in einer wildbach- oder lawinenbedingten Gefahrenzone oder einem Hochwasserabflussgebiet liegt oder die Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster oder im Altlastenatlas geführt wird. Wer im Gebirgsland Salzburg kauft, sollte diesen Punkt zuerst suchen.

Der späteste Übergabetermin (Z 5). Gemeint ist nicht ein „voraussichtlicher" Termin, sondern der späteste, und zwar für den Vertragsgegenstand und für die Fertigstellung der gemeinsam nutzbaren Teile der Anlage. Fehlt beim Vertragsabschluss noch eine rechtskräftige Baubewilligung, darf eine Verzögerung aus einem für den Bauträger weder vorhersehbaren noch abwendbaren langen Behördenverfahren von den Verzugsfolgen ausgenommen werden, aber höchstens für ein Jahr (§ 4 Abs. 2).

Der Preis (Z 3) samt Abgaben, Steuern und den Kosten der Vertragserrichtung. Ist kein Fixpreis vereinbart, sondern eine Preisgleitung, ist sie nur wirksam, wenn die Kostenfaktoren genau festgelegt und eine Obergrenze bestimmt ist, es sei denn, die Preisfestlegung ist nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zulässig. Die Rechtsfolge einer unwirksamen Gleitklausel ist für den Erwerber günstig: Es gilt dann der Basispreis (§ 4 Abs. 3).

Dazu kommt der Haftrücklass: Beim Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder Baurecht muss der Bauträger für Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche drei Jahre ab der Übergabe zumindest zwei Prozent des Preises einbehalten lassen oder eine Garantie oder Versicherung beibringen (§ 4 Abs. 4).

Die drei Wege der Sicherung

Der Bauträger hat den Erwerber gegen den Verlust seiner Zahlungen zu sichern (§ 7 Abs. 1). Ausgenommen sind nur Abgaben, Steuern und die Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung. Welchen der drei Wege er wählt, steht ihm frei (§ 7 Abs. 2). In Sonderfällen gilt die Sicherungspflicht auch ohne sie als erfüllt, etwa wenn eine inländische Gebietskörperschaft selbst Bauträger ist oder die Zahlungen auf ein für Rechnung des Erwerbers treuhändig geführtes Konto fließen, über das der Bauträger erst nach Übergabe und Sicherung der Rechtsstellung verfügen kann (§ 7 Abs. 6).

Schuldrechtlich (§ 8): eine Garantie oder eine geeignete Versicherung für die Rückforderungsansprüche des Erwerbers. Garant kann nur ein zur Geschäftsausübung im Inland berechtigtes Kreditinstitut oder Versicherungsunternehmen oder eine inländische Gebietskörperschaft sein (§ 8 Abs. 3). Ein Verfügungsrecht des Bauträgers über diese Sicherheit wäre unwirksam (§ 8 Abs. 4). Ein Satz dieser Bestimmung ist besonders zu beachten: Die Inanspruchnahme der Sicherheit durch den Erwerber gilt jedenfalls als Auflösung des Vertrags (§ 8 Abs. 5). Wer die Garantie zieht, erhält sein Geld zurück, nicht aber die Wohnung.

Grundbücherlich in Verbindung mit dem Ratenplan (§§ 9 und 10): der Regelfall bei Wohnungseigentum. Dort genügt die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 40 Abs. 2 WEG 2002 als ausreichende bücherliche Sicherstellung (§ 9 Abs. 2). Hinzu kommt eine Voraussetzung, die leicht übersehen wird: Die Lastenfreiheit muss hergestellt oder die künftige Lastenfreiheit gesichert sein, soweit der Erwerber Lasten nicht vertraglich übernimmt. Dazu braucht es eine Vereinbarung zwischen dem Hypothekargläubiger und dem Bauträger zugunsten des Erwerbers, mit der die Freistellung zugesagt wird (§ 9 Abs. 3). Ohne diese Freistellungserklärung bietet die grundbücherliche Sicherstellung keinen vollständigen Schutz.

Pfandrechtlich (§ 11): ein ausreichende Deckung bietendes Pfandrecht, wahlweise zugunsten des Treuhänders für mehrere Erwerber und auch als Höchstbetragspfandrecht.

Die Sicherungen können nebeneinander eingesetzt oder später einvernehmlich ausgetauscht werden, solange der Sicherungszweck nicht leidet (§ 7 Abs. 3). Die Sicherungspflicht endet erst mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsgegenstands und der Sicherung der vereinbarten Rechtsstellung (§ 7 Abs. 5); der Einzug allein beendet sie nicht.

Dazwischen steht die für den Erwerber wichtigste Regel: Ansprüche des Bauträgers werden erst fällig, wenn und soweit die Sicherung vorliegt (§ 7 Abs. 4). Wer zahlt, obwohl die Sicherung fehlt, zahlt auf eine Forderung, die noch nicht fällig war.

Ratenplan A oder Ratenplan B

Beim Ratenplan wird der Preis in Teilbeträgen entrichtet, die jeweils erst nach Abschluss eines Bauabschnitts fällig werden (§ 10 Abs. 1). Das Gesetz kennt zwei Pläne und die genannten Werte sind Höchstbeträge, keine Vorgaben (§ 10 Abs. 2):

• Baubeginn aufgrund rechtskräftiger Baubewilligung: 15 % (A) / 10 % (B)
• Rohbau und Dach fertiggestellt: 35 % (A) / 30 % (B)
• Rohinstallationen fertiggestellt: je 20 %
• Fassade und Fenster samt Verglasung: je 12 %
• Bezugsfertigstellung oder vereinbarte vorzeitige Übergabe: 12 % (A) / 17 % (B)
• Fertigstellung der Gesamtanlage: 4 % (A) / 9 % (B)
• Rest nach drei Jahren ab Übergabe, sofern keine Garantie oder Versicherung nach § 4 Abs. 4 vorliegt: je 2 %

Beide Pläne summieren sich auf 98 Prozent; die restlichen zwei Prozent sind der Haftrücklass. Der Unterschied liegt in der Verteilung: Ratenplan A sieht frühere Zahlungen vor, Ratenplan B hält bis zur Fertigstellung der Gesamtanlage mehr zurück. Deshalb knüpft das Gesetz an A eine Bedingung, die selten zur Sprache kommt: Soll der Erwerb dem dringenden Wohnbedürfnis des Erwerbers oder eines nahen Angehörigen dienen, muss der Bauträger bei Ratenplan A eine zusätzliche Garantie oder Versicherung von mindestens 10 Prozent des Preises beibringen. Sie hat alle vermögenswerten Nachteile aus einer Verzögerung oder Einstellung des Bauvorhabens wegen Insolvenz des Bauträgers abzudecken (§ 9 Abs. 4). Wird Ratenplan A ohne diese Zusatzsicherheit angeboten, ist das der erste Punkt, an dem nachzufragen ist.

Eine Rate vor Baubeginn ist nur zulässig, wenn die grundbücherliche Sicherstellung wegen des hohen Werts der Liegenschaft schon für sich genügt (§ 10 Abs. 3). Ob ein Bauabschnitt abgeschlossen ist, richtet sich nach dem Fertigstellungsgrad der Hauptanlage; der Treuhänder kann dafür einen Ziviltechniker oder einen gerichtlich zertifizierten Sachverständigen beiziehen, die dem Erwerber unmittelbar haften und ausdrücklich nicht als Erfüllungsgehilfen des Treuhänders gelten (§ 13).

Die Aufgaben des Treuhänders

Der Bauträger muss spätestens bei der Unterfertigung des Vertrags einen Treuhänder bestellen und dessen Tätigkeit endet erst mit dem Ende der Sicherungspflicht (§ 12 Abs. 1). Verzichtet werden kann darauf nur, wenn für alle Rückforderungsansprüche eine schuldrechtliche Sicherung besteht. Treuhänder kann nur ein Rechtsanwalt, eine Rechtsanwalts-Gesellschaft oder ein Notar sein (§ 12 Abs. 2).

Seine Pflichten sind im Gesetz aufgezählt (§ 12 Abs. 3) und betreffen das, was ein Erwerber allein nicht leisten kann: Er hat über die Natur des Vertrags und die Sicherungsmöglichkeiten zu belehren, einschließlich der Folgen einer Insolvenz des Bauträgers und der Bedeutung des Haftrücklasses. Er hat die Erfüllung der Sicherungspflicht zu überwachen. Er hat mindestens jährlich Rechnung zu legen. Schließlich hat er dafür zu sorgen, dass Zahlungen nur auf Konten gehen, über die er verfügungsberechtigt ist und die über die Treuhandeinrichtung der Rechtsanwaltskammer oder ein Kreditinstitut nach § 109a Abs. 5 Notariatsordnung abgesichert sind. Bei grundbücherlicher Sicherstellung prüft er zusätzlich die Freistellungsverpflichtungen der Hypothekargläubiger und unterstützt den Erwerber bei der Einhaltung des Ratenplans durch Überwachung des Baufortschritts (§ 12 Abs. 4).

Fällt der Treuhänder längerfristig aus und ist im Vertrag nichts vorgesorgt, bestellt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt, auf Antrag einen anderen (§ 12 Abs. 6).

Das Rücktrittsrecht und seine Fristen

Das Rücktrittsrecht des § 5 dient dem Schutz vor einem übereilten Vertragsabschluss. Anders als beim Haustürgeschäft nach dem Konsumentenschutzgesetz gibt es hier keinen Katalog von Ausnahmen, in denen es entfiele.

Es besteht dann nicht, wenn der Bauträger die Unterlagen rechtzeitig übermittelt hat. Er muss dem Erwerber den vorgesehenen Vertragsinhalt und, je nach gewählter Sicherung, den Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut, der Bescheinigung oder der Sicherheit spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung schriftlich mitteilen (§ 5 Abs. 1). Diese Wochenfrist ist der eigentliche Schutz. Sie soll verhindern, dass der Erwerber den Bauträgervertrag erst bei der Unterfertigung zum ersten Mal liest. Sind Unterlagen und Rücktrittsbelehrung rechtzeitig da, steht dem Erwerber kein Rücktrittsrecht nach § 5 zu.

Im Streit darüber kommt es auf die Beweislast an. Dass er die Unterlagen rechtzeitig übermittelt hat, hat der Bauträger zu beweisen. Das sollte ein Erwerber wissen, bevor er eine Empfangsbestätigung unterschreibt. Die Übermittlung per E-Mail genügt dafür nach herrschender Lehre; eine qualifizierte elektronische Signatur ist nicht nötig, weil die Mitteilung der Unterlagen für sich genommen noch keine Willenserklärung ist. Umgekehrt hat der Erwerber zu behaupten und zu beweisen, dass die Voraussetzungen des Rücktritts vorliegen.

Eine Empfangsbestätigung mit Unterschrift und Datum ist für sich genommen zulässig. Bedenklich wird sie erst, wenn sich daran nachteilige Rechtsfolgen knüpfen, etwa ein Verzicht, oder wenn sie so formuliert ist, dass der Erwerber nicht erkennen kann, was er da bestätigt.

Die Fristen. Der Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrags erklärt werden, und zwar unabhängig davon, wann die Vertragserklärung abgegeben wurde; danach binnen 14 Tagen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber die Unterlagen samt Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält, frühestens aber mit dem Zustandekommen des Vertrags. Sie erlischt spätestens sechs Wochen nach dem Zustandekommen des Vertrags (§ 5 Abs. 2). Diese Höchstfrist ist unbedingt formuliert: Sie läuft auch dann, wenn die Unterlagen nie eingelangt sind. Wer den Verdacht hat, dass etwas fehlt, sollte deshalb nicht auf die Unterlagen warten.

Für die Erklärung selbst ist keine Form vorgeschrieben (§ 5 Abs. 4 iVm § 3 Abs. 4 KSchG); die frühere Schriftform ist entfallen. Die Frist ist bereits gewahrt, wenn die Erklärung innerhalb der Frist abgesendet wird; sie muss nicht innerhalb der Frist ankommen. Erklärt werden kann sie gegenüber dem Bauträger oder gegenüber dem Treuhänder.

Der Rücktritt erfasst auch den Vertrag mit dem Dritten. Wurde das Geschäft in einen Grundkauf und einen Errichtungsvertrag aufgespalten und bilden beide eine wirtschaftliche Einheit, gilt der Rücktritt auch für den mit dem Dritten geschlossenen Vertrag (§ 5 Abs. 5 iVm § 2 Abs. 4). Der Erwerber ist also nicht an ein Grundstück gebunden, auf dem nichts mehr entstehen wird.

Ein eigenes Rücktrittsrecht besteht daneben, wenn eine dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß ausbleibt, ohne dass die Gründe dafür beim Erwerber liegen (§ 5 Abs. 3); dafür gelten eigene Fristen.

Rechte, die Aufhebung oder Änderung des Vertrags nach anderen Bestimmungen zu verlangen, bleiben daneben bestehen (§ 5 Abs. 4 letzter Satz); dasselbe gilt für alle Vorschriften, die für den Erwerber günstiger sind als das BTVG (§ 1 Abs. 2).

Wenn der Bauträger insolvent wird

Für diesen Fall ist das Gesetz geschaffen; er ist der Grund, warum die Sicherung tatsächlich vorliegen muss.

Zurückfordern. Alles, was entgegen dem BTVG geleistet wurde, kann der Erwerber zurückfordern, und zwar mit Zinsen ab dem Zahlungstag in Höhe des Basiszinssatzes zuzüglich acht Prozentpunkten (§ 14 Abs. 1). Der Anspruch verjährt in drei Jahren und auf ihn kann im Voraus nicht wirksam verzichtet werden (§ 14 Abs. 2).

Die Rechtsprechung hat drei Punkte geklärt, die den Anspruch erst brauchbar machen. Er setzt keinen Rücktritt voraus: Wer den Vertrag behalten und die Wohnung haben will, kann die zu früh geleistete Rate trotzdem zurückverlangen. Die Verzinsung beginnt mit dem Entstehen des Anspruchs, unabhängig davon, ob der Erwerber ihn eingefordert hat. Der Anspruch wird mit dem Baufortschritt gegenstandslos, soweit die Rate inzwischen fällig geworden ist; die bis zur Fälligkeit aufgelaufenen Zinsen bleiben jedoch bestehen (RS0129152). Wer eine verfrühte Zahlung bemerkt, sollte deshalb nicht zuwarten, bis der nächste Bauabschnitt fertig ist.

Abtretung der Mängelansprüche. Ist die Durchsetzung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen gegen den Bauträger durch die Insolvenz oder aus anderen Gründen unmöglich oder erheblich erschwert, kann der Erwerber die Abtretung der Ansprüche verlangen, die dem Bauträger gegen Dritte, vor allem die ausführenden Unternehmen, zustehen. Der Rechtsübergang tritt bereits mit dem Einlangen des schriftlichen Verlangens beim Bauträger ein (§ 16). Das ist oft die einzige Möglichkeit, Mängelansprüche überhaupt noch durchzusetzen.

Verstöße sind zudem verwaltungsstrafbar: Wer keinen gesetzeskonformen Vertrag errichtet, wird mit bis zu 14 000 Euro bestraft; wer Zahlungen entgegen dem Gesetz vereinbart, fordert oder entgegennimmt oder keinen Treuhänder beizieht, mit bis zu 28 000 Euro (§ 17).

Bauträgerprojekte in Salzburg

Im Land Salzburg kommt zum BTVG regelmäßig das Grundverkehrsrecht dazu. Seit dem 1. März 2023 gilt das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023; in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden und -gebieten sind bestimmte Rechtsgeschäfte anzeigepflichtig und für Wohnungen und touristische Objekte bestehen eigene Erklärungspflichten. Ob die Gemeinde des Projekts dazu zählt, ist vor der Vertragsunterfertigung zu klären, weil davon abhängt, welche Schritte vor der Verbücherung nötig sind. Wie sich das in den Ablauf eines Kaufs einfügt und was an Nebenkosten dazukommt, zeigt unser Beitrag Immobilienkauf in Salzburg: Ablauf und Kosten.

Was vor der Unterschrift zu prüfen ist

Sechs Fragen decken den größten Teil des Risikos ab:

1. Welcher der drei Sicherungswege ist gewählt und ist er im Vertrag ausdrücklich benannt (§ 4 Abs. 1 Z 7)?
2. Liegt die Sicherheit tatsächlich vor: die Garantieurkunde, die Anmerkung im Grundbuch, die Freistellungserklärung des Hypothekargläubigers?
3. Bei Ratenplan A und dringendem Wohnbedürfnis: Gibt es die Zusatzsicherheit von mindestens 10 Prozent?
4. Steht ein spätester Übergabetermin im Vertrag oder nur ein voraussichtlicher?
5. Ist der Preis fix oder gleitet er? Wenn er gleitet: Sind die Kostenfaktoren genau festgelegt und ist eine Obergrenze bestimmt?
6. Wurden die Unterlagen mindestens eine Woche vor der Vertragserklärung übergeben?

Wir prüfen Bauträgerverträge vor der Unterschrift und begleiten Bauträger bei der Gestaltung ihrer Verträge und der Wahl des Sicherungsmodells; wir beraten beide Seiten, aber nie im selben Projekt. Mehr zu unserer Arbeit steht im Immobilien- und Baurecht und, für die Vertragsgestaltung allgemein, im Vertragsrecht; sprechen Sie mit uns, solange der Vertrag noch ein Entwurf ist.