Nutzwertfestsetzung: wenn die Anteile nicht mehr passen

Der Nutzwert eines Objekts entscheidet über das Stimmgewicht in der Eigentümergemeinschaft und über den Anteil an den Kosten. Ermittelt wird er in einem Gutachten, das den Wert eines Objekts im Verhältnis zu allen anderen abbildet.

Warum Nutzwerte veralten

Jede bauliche Veränderung kann das Verhältnis verschieben, etwa der Ausbau eines Dachbodens, die Zusammenlegung zweier Wohnungen, die Umwidmung einer Garage oder ein neu geschaffener Balkon. Bleibt die Nutzwertfestsetzung unverändert, zahlen und stimmen die Eigentümer nach einem Schlüssel, der die Wirklichkeit nicht mehr abbildet.

Der Weg zur Neufestsetzung

Vorrang hat die einvernehmliche Neufestsetzung durch alle Eigentümer. Kommt sie nicht zustande, kann die gerichtliche Neufestsetzung beantragt werden, etwa wenn sich die Nutzwerte um mehr als einen bestimmten Anteil ändern würden oder wenn nach Fertigstellung bauliche Vorgänge die Nutzwerte wesentlich verändert haben. Für einzelne Antragsgründe gilt eine Frist von einem Jahr, je nach Grund ab Rechtskraft der Einverleibung des Wohnungseigentums oder ab Vollendung der Bauführung (§ 10 Abs 2 WEG 2002). Das Verfahren ist ein Außerstreitverfahren; das Gericht stützt sich auf ein Sachverständigengutachten.

Was das praktisch bedeutet

Für den Käufer einer Dachgeschosswohnung ist die Frage, ob die Nutzwerte den Ausbau bereits berücksichtigen, ein Preisthema. Für die Gemeinschaft ist sie eine Frage der Verteilungsgerechtigkeit; beides klärt man besser vor dem Umbau als danach.