Ersitzung: Wenn 30 Zentimeter hinter der Garage strittig werden

Grenzstreitigkeiten entstehen selten aus bösem Willen. Meistens hat vor Jahrzehnten jemand eine Mauer gesetzt, die alle Beteiligten für die Grenze hielten, ohne dass jemand nachgemessen hätte. Der Unterschied fällt erst auf, wenn gebaut werden soll.

Der Sachverhalt

Anfang der 1970er-Jahre wurde auf einem Grundstück eine Garage errichtet. Ihre Rückwand steht rund 30 Zentimeter von der tatsächlichen Grundgrenze entfernt; der schmale Streifen dahinter gehört also formal zum Nachbargrundstück. Von dort aus ist er allerdings nicht erreichbar, weil die Garage den Zugang verstellt. Betreten und genutzt wurde der Streifen jahrzehntelang ausschließlich von der anderen Seite. Eigentümerin und Rechtsvorgänger gingen davon aus, die Mauer stehe unmittelbar an der Grenze. Hinter der Garagenmauer steht ein Grenzstein, der den tatsächlichen Grenzverlauf markiert.

2022 erwarb eine Bauträgerin das Nachbargrundstück und leitete ein Bauplatzänderungs- und ein Baubewilligungsverfahren ein. Damit wurde der jahrzehntelang unbestrittene Grenzverlauf Gegenstand eines Rechtsstreits. Keines der beiden Grundstücke ist im Grenzkataster eingetragen.

Worum es rechtlich ging

Die Klägerin begehrte die Feststellung ihres Eigentums an dem Streifen und die Einwilligung in die grundbücherliche Umsetzung, gestützt auf Ersitzung. Daneben verlangte sie, dass bestimmte Behauptungen im Bauverfahren unterlassen werden. Die Beklagte wandte ein, der Grenzstein sei der Klägerin und ihren Rechtsvorgängern bekannt gewesen oder habe ihnen bekannt sein müssen.

Ersitzung ist der Erwerb eines Rechts durch qualifizierten Besitz über die gesetzliche Zeit. Für das Eigentum verlangt sie alleinigen Sachbesitz, also die tatsächliche Gewahrsame und den Besitzwillen. Gewahrsame meint dabei nicht bloß körperliche Nähe, sondern die äußere Erscheinung der Herrschaft über die Sache nach der Verkehrsauffassung. Der Besitzwille äußert sich in einem Verhalten, wie es typischerweise eine Eigentümerin zeigt.

Auch unselbständige Teilflächen eines Grundstücks können ersessen werden, vorausgesetzt, das Grundstück ist nicht im Grenzkataster eingetragen (RS0011696). Für Grundstücke im Grenzkataster ist die Ersitzung ausgeschlossen.

Die Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof ließ die außerordentliche Revision zu, weil das Berufungsgericht unter anderem die Redlichkeit der Klägerin und ihres Rechtsvorgängers unrichtig beurteilt hatte. Redlich ist nach § 326 ABGB, wer aus wahrscheinlichen Gründen die Sache, die er besitzt, für die seinige hält. Schon leichte Fahrlässigkeit schließt die Redlichkeit aus; sie fehlt, wenn ein durchschnittlich sorgfältiger Besitzer erkennen hätte können, dass die Fläche einem anderen gehört. Die Redlichkeit muss während der gesamten Ersitzungszeit bestehen; wer später unredlich wird, unterbricht die Ersitzung.

Für die Klägerin und ihren Vater, ihren Rechtsvorgänger, hängt die Redlichkeit davon ab, ob sie den Grenzstein und den durch ihn markierten Grenzverlauf bei gehöriger Sorgfalt erkennen hätten können. Dazu fehlen Feststellungen, etwa zur Größe des Steins, zum Bewuchs in seiner Umgebung und zur Frage, ob eine Hecke an der Garagenrückseite ihn auch im Winter verdeckte. Auf die mit der Gartenpflege beauftragten Gärtner kommt es nicht an; sie übten keine Gewahrsame über den Streifen aus; ob sie den Grenzstein erkennen konnten, wird den Eigentümern deshalb nicht zugerechnet. Das Berufungsgericht hatte das anders beurteilt.

Die Urteile der Vorinstanzen wurden hinsichtlich des Feststellungs- und des Einverleibungsbegehrens aufgehoben und die Rechtssache an das Erstgericht zur Verfahrensergänzung zurückverwiesen. Die Abweisung des Unterlassungsbegehrens blieb dagegen bestehen; insoweit erging ein Teilurteil.

Was daraus folgt

Wer ein Grundstück kauft, auf dem gebaut werden soll, sollte den tatsächlichen Grenzverlauf prüfen lassen und nicht auf Mauern und Zäune vertrauen. Umgekehrt haben Nachbarn, die eine Fläche seit Jahrzehnten allein nutzen, Grund, früh zu klären, worauf sich diese Nutzung stützt. Ein Eintrag im Grenzkataster schafft Klarheit, schließt eine Ersitzung für die Zukunft aber auch aus.